Huis kopen zonder voorbehoud: wanneer is het verstandig en wat zijn de risico’s?

Je hebt een woning gevonden die je graag wilt kopen. Er zijn meer geïnteresseerden en je moet beslissen welk bod je uitbrengt. Laat je het financieringsvoorbehoud weg om aantrekkelijker te zijn voor de verkoper? Daarmee vergroot je mogelijk je kans op de woning, maar neem je ook een risico dat je tienduizenden euro’s kan kosten.

Wanneer is dat risico te overzien, en wanneer kun je beter vasthouden aan je voorwaarden?

Wat betekent kopen zonder voorbehoud?

Bij het kopen van een woning kun je ontbindende voorwaarden afspreken. De bekendste is het financieringsvoorbehoud. Daarmee kun je onder de afgesproken voorwaarden van de koop af als je geen hypotheek krijgt.

Een andere mogelijkheid is het voorbehoud van een bouwkundige keuring. Dat biedt bescherming wanneer uit onderzoek ernstige gebreken of hoge herstelkosten naar voren komen, afhankelijk van wat je daarover afspreekt.

Zonder voorbehoud kopen betekent dus niet altijd dat je alle voorwaarden laat vallen. Je kunt bijvoorbeeld afzien van het financieringsvoorbehoud en wel een bouwkundig voorbehoud opnemen.

Bij een reguliere woningkoop door een particulier blijft bovendien de wettelijke bedenktijd van drie dagen bestaan, ook als je zonder financieringsvoorbehoud koopt. Die gaat in op de dag nadat je een exemplaar van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst hebt ontvangen.

De koopovereenkomst legt de afspraken tussen koper en verkoper vast. De juridische eigendomsoverdracht vindt later plaats. In ons artikel over de notaris bij de koop van een huis lees je welke rol de notaris daarbij heeft.

Waarom verkopers een bod zonder voorbehoud aantrekkelijk vinden

Twee kopers bieden hetzelfde bedrag op een woning. De een wil de koop kunnen ontbinden als de financiering niet rondkomt. De ander laat dat voorbehoud weg.

Voor de verkoper biedt het tweede bod meer zekerheid. Een belangrijke reden voor het alsnog mislukken van de verkoop valt immers weg.

Maar de hoogste prijs of de minste voorwaarden bepalen niet automatisch wie de woning krijgt. Ook de gewenste overdrachtsdatum en de persoonlijke situatie van de verkoper wegen mee.

Het grootste risico: je hypotheek komt toch niet rond

Wie vooraf met een hypotheekadviseur heeft gesproken, weet meestal redelijk goed hoeveel hij op basis van zijn inkomen kan lenen. Maar daarmee staat nog niet vast dat de bank de hypotheek voor een specifieke woning zal verstrekken.

Juist de taxatie kan roet in het eten gooien.

Je biedt € 450.000 op een huis, maar de taxateur stelt de woningwaarde vast op € 430.000. Een hypotheek mag in de regel niet hoger zijn dan 100% van de vastgestelde woningwaarde. Zelfs als je inkomen een lening van € 450.000 zou toelaten, moet je het verschil van € 20.000 dan zelf kunnen opvangen. Daarnaast heb je geld nodig voor de bijkomende kosten.

Ook andere omstandigheden kunnen een hypotheekaanvraag ingewikkelder maken. Denk aan een bestaande lening, onduidelijkheid over het inkomen of problemen met de staat van de woning.

Zonder financieringsvoorbehoud blijft de verplichting om te kopen bestaan wanneer de hypotheek wordt afgewezen en de wettelijke bedenktijd voorbij is.

Wat kost het als je de woning niet kunt kopen?

In veel koopovereenkomsten is een waarborgsom of bankgarantie van 10% van de koopsom opgenomen. Dat bedrag dient als zekerheid voor de verkoper.

Kun je je verplichtingen niet nakomen, dan kan de verkoper je volgens de afspraken in het koopcontract in gebreke stellen. Bij de gebruikelijke koopovereenkomst kan vervolgens een contractuele boete van 10% van de koopsom gelden.

Bij een woning van € 450.000 gaat het dan om € 45.000.

De waarborgsom en de contractuele boete zijn niet automatisch twee afzonderlijke bedragen die je boven op elkaar moet betalen. De waarborgsom kan worden gebruikt om de boete te voldoen. Wat je precies verschuldigd bent, hangt af van het koopcontract en de omstandigheden.

Ook een bankgarantie neemt dat risico niet weg. Wanneer de bank de garantie moet uitbetalen, kan zij dat bedrag bij jou terugvorderen.

Bij een huis kopen op een veiling zijn de spelregels anders. Bij een executieveiling kun je geen financieringsvoorbehoud maken en geldt de gebruikelijke wettelijke bedenktijd niet. Je moet daarom al vóór het bieden weten hoe je de aankoop gaat betalen.

Wanneer kan bieden zonder financieringsvoorbehoud verantwoord zijn?

Er zijn situaties waarin het financiële risico beter te overzien is. Bijvoorbeeld wanneer je de woning volledig uit eigen middelen kunt betalen en daarnaast voldoende geld overhoudt voor bijkomende kosten en tegenvallers.

Heb je wel een hypotheek nodig, dan wordt de afweging ingewikkelder. Een stabiel inkomen, voldoende spaargeld en een uitgebreide bespreking met een hypotheekadviseur kunnen onzekerheden verminderen. Maar een positieve inschatting van je adviseur is nog geen definitieve goedkeuring van de bank.

Kijk daarom verder dan de maximale hypotheek die je vooraf hebt laten berekenen.

Kun je een lagere taxatiewaarde zelf opvangen? Wat gebeurt er als de verkoop van je huidige woning langer duurt? En houd je na aankoop nog voldoende financiële ruimte over voor noodzakelijk onderhoud?

Wanneer kun je beter vasthouden aan ontbindende voorwaarden?

Heb je vrijwel de maximale hypotheek nodig en nauwelijks eigen geld om een tegenvaller op te vangen? Dan zou ik het financieringsvoorbehoud niet schrappen om je bod aantrekkelijker te maken.

Dat geldt ook wanneer je voor de aankoop afhankelijk bent van de verkoopopbrengst van je huidige woning, terwijl die verkoop nog niet zeker is.

Bij twijfel over de bouwkundige staat zou ik evenmin zomaar bescherming opgeven. Een financieringsvoorbehoud beschermt je niet tegen verborgen gebreken. Een voorafgaande inspectie of een passend bouwkundig voorbehoud kan dan belangrijk zijn.

Een woning mislopen is vervelend. Maar een koopcontract tekenen dat je bij een financiële tegenvaller niet kunt nakomen, is een veel groter probleem.

Zo maak je je bod sterker zonder onnodig risico

Een goed voorbereid bod kan aantrekkelijk zijn voor een verkoper, ook wanneer je belangrijke voorwaarden behoudt.

Zorg dat je financiële documenten klaarstaan en bespreek vóór het bieden met een hypotheekadviseur welke onzekerheden er nog zijn. Vraag niet alleen hoeveel je kunt lenen, maar ook wat een lagere taxatie betekent voor het eigen geld dat je nodig hebt.

Bespreek met je aankoopmakelaar welke voorwaarden voor de verkoper werkelijk zwaar wegen. Misschien is een bepaalde overdrachtsdatum belangrijker dan het schrappen van het financieringsvoorbehoud.

Je kunt ook kijken of een passende termijn voor het financieringsvoorbehoud mogelijk is. Maak die niet onnodig kort om aantrekkelijker te lijken. De bank moet voldoende tijd hebben om de aanvraag te beoordelen.

Laat bij twijfel over de bouwkundige staat vóór het bieden onderzoek doen, of bespreek welke bescherming een bouwkundig voorbehoud kan bieden.

De belangrijkste vraag stel je voordat je biedt: hoe betaal je de woning als de bank de hypotheek toch niet verstrekt?

Heb je daarop geen sluitend antwoord, behoud dan het financieringsvoorbehoud.