Huis met tuin bezichtigen? Hier moet je op letten!

Bij een bezichtiging gaat de aandacht vaak vooral naar de ruimte binnenshuis, zoals de keuken en de badkamer, en zaken als het energielabel. De tuin wordt in twee minuten bekeken, meestal op een zonnige dag, waardoor eventuele gebreken daar niet opvallen. Begrijpelijk, maar juist buiten kunnen problemen zitten die je pas ontdekt als je er eenmaal woont.

Een tuin kan er op een zonnige dag namelijk mooi uitzien, maar dat zegt helaas niet zoveel over de afwatering, de staat van de bestrating en of een overkapping wel met een vergunning is gebouwd. Hieronder staat waar je tijdens een bezichtiging op kunt letten, zodat je na de koop niet voor verrassingen komt te staan.

Gebruik het kompas op je telefoon

De ligging van de tuin kun je niet veranderen, en die bepaalt meer dan de afmeting hoe je de tuin kunt gebruiken. Een tuin op het zuiden krijgt doorgaans veel zon, maar kan in de zomer behoorlijk warm worden. Een tuin op het westen heeft vooral middag- en avondzon. Dat is prettig als je na je werk graag buiten zit.

Een tuin op het oosten krijgt vooral ochtendzon. Bij een tuin op het noorden hangt het sterk van de diepte en de bebouwing af hoeveel zon er nog binnenvalt. Vooral in de winter kan deze vrij donker aanvoelen, zeker als het huis zelf vrij hoog is.

Dat laatste is voor sommige mensen een nadeel, maar voor anderen juist een voordeel. Een tuin op het noorden kan op een hete zomerdag namelijk heerlijk koel zijn, en de aangrenzende woonkamer warmt veel minder snel op. Maar vaak betekent dit dat je er niet altijd lekker in de zon kunt zitten, wat ook op een zonnige dag in de winter heel fijn kan zijn. Het is belangrijk dat je eerst voor jezelf bepaalt of je dat belangrijk vindt.

Kijk daarna eerst naar de hoogte van de bebouwing eromheen. Een flat of een rij hoge bomen aan de zuidkant neemt in de winter heel veel zon weg, zeker in de ochtend- en middaguren. Op een foto die in juli is gemaakt, zie je dat niet. En een tuin die tijdens een bezichtiging heerlijk zonnig lijkt, kan een paar uur later volledig in de schaduw liggen.

Kijk waar het water wegloopt

Dit is misschien wel de belangrijkste check en hij kost nauwelijks tijd. Loop naar de gevel en kijk of het terras van het huis af loopt of juist ernaartoe. Als je het niet goed kunt zien, kun je eventueel een waterpas gebruiken. Bij een terras dat naar de woning afloopt, kan regenwater zich tegen de gevel verzamelen. Zeker wanneer een goede afvoer ontbreekt, kan dat vochtproblemen veroorzaken.

Let ook op groene aanslag en mos. Een strook die opvallend groen blijft, kan betekenen dat zich daar water ophoopt dat niet goed wegloopt, maar dit kan ook komen doordat de plek vrijwel altijd in de schaduw ligt.

Verzakte tegels langs de gevel of bij de erfgrens verdienen eveneens aandacht. Je zou deze natuurlijk kunnen vervangen, maar als de ondergrond verzakt is, los je daarmee het probleem niet op. 

Controleer ook de waterafvoer van het dak. Waar komen de regenpijpen van de woning en eventuele bijgebouwen op uit? Wordt het water afgevoerd naar het riool, of kan het ergens in de tuin wegzakken? Gemeenten kunnen eigen regels hebben voor het verwerken van regenwater op het perceel. Je kunt het beste uitzoeken hoe dat zit, voordat je een nieuw tuinontwerp laat maken.

Vraag de verkoper ook gerust waar het water wegstroomt bij een flinke regenbui. Dit zijn nu eenmaal zaken die je op een zonnige dag niet kunt zien en die lastig te voorspellen zijn als je er geen verstand van hebt.

Bepaal hoeveel bouwruimte er over is

Voor wie plannen heeft met de tuin, is dit misschien wel het belangrijkste onderdeel van de bezichtiging. Dat er ruimte is voor een schuur of overkapping, betekent namelijk nog niet dat je die daar zomaar mag bouwen.

Of je vergunningsvrij mag bouwen, heeft onder meer te maken met het zogenoemde achtererfgebied. Dat is niet automatisch hetzelfde als de volledige tuin achter of naast de woning. Het achtererfgebied begint meestal één meter achter de voorkant van het hoofdgebouw, maar de precieze begrenzing hangt ook af van aangrenzend openbaar gebied. Vooral bij hoekwoningen kan dat verschil maken. Een stuk grond dat je als achter- of zijtuin gebruikt, kan juridisch gezien niet tot het achtererfgebied behoren.

Daarnaast spelen de beschikbare bebouwingsruimte, bouwhoogte en het omgevingsplan een rol. Bij monumenten en beschermde stads- of dorpsgezichten kunnen extra beperkingen gelden.

Wie bijvoorbeeld van plan is om later een overdekt terras aan de achtergevel te realiseren, doet er verstandig aan om vóór de koop de mogelijkheden voor het specifieke adres te controleren via het Omgevingsloket. Zo weet je zeker dat je een vergunning kunt krijgen voor je plannen. 

Bij twijfel kun je de gemeente om duidelijkheid vragen. Een vergunningprocedure kan namelijk tijd kosten en toestemming is vrijwel nooit vanzelfsprekend. Dat wil je liever weten voordat je een huis koopt met een tuin waar je in je hoofd al allerlei plannen mee had gemaakt.

Hier let je op bij bestaande bouwwerken

Bestaande bouwwerken in de tuin zijn een categorie op zich. Een schuur, veranda of carport die er al jaren staat, is niet per definitie volgens de regels gebouwd.

Vraag de verkopende makelaar altijd of er een vergunning is verleend en, als die er niet is, of het bouwwerk destijds vergunningvrij mocht worden geplaatst. Zeker bij hoekpercelen, afwijkende afmetingen of grote aanbouwen is dat een belangrijke vraag.

Beoordeel daarnaast de staat van de constructie. Bij een houten schuur of overkapping zijn de onderkanten van staanders en de aansluitingen met de grond kwetsbare plekken. Vooral wanneer hout langdurig vochtig blijft, kan daar houtrot ontstaan.

Een aluminium constructie is minder gevoelig voor dat soort aantasting, maar ook daar moet je wat zaken controleren. Kijk of de goten vrij zijn van bladeren, of de afwatering goed is geregeld en of er bij de aansluiting op de gevel sporen van lekkage zichtbaar zijn.

Vergeet ook de erfafscheiding niet. Een scheefgezakte schutting is meestal geen ramp, maar een erfgrens die niet helemaal goed is aangegeven, kan problemen opleveren bij het opnieuw inrichten van de tuin.

Bomen: een onderschatte kostenpost

Een volwassen boom is voor veel mensen een aanwinst. Hij geeft schaduw, privacy en karakter aan de tuin. Maar hij kan ook voor onverwachte kosten zorgen.

Bomen zoals wilgen, populieren en sommige esdoorns kunnen namelijk uitgebreide wortelstelsels ontwikkelen. Afhankelijk van de soort en de omstandigheden kunnen wortels zelfs de bestrating omhoog duwen en leidingen beschadigen. Zeker de verbindingsstukken zijn gevoelig voor wortelgroei.

Let daarnaast op bamboe. Vooral woekerende soorten kunnen zich ongemerkt via ondergrondse uitlopers verspreiden. Wat nu een mooie groene afscheiding is, kan later uitgroeien tot een project dat uitgebreid moet worden onderhouden. En dat kost tijd.

Kijk ook over de schutting. Een grote boom net aan de andere kant van de erfgrens kan veel schaduw in jouw tuin veroorzaken. Bovendien kunnen er bladeren in de dakgoot terechtkomen die de boel verstoppen en in het ergste geval zelfs lekkages veroorzaken. Aangezien de boom niet op jouw grond staat, heb je weinig te zeggen over de vraag of deze weg moet.

Zelfs voor het kappen van bomen op je eigen perceel kan een vergunning nodig zijn. Ga er dus niet van uit dat je een ongewenste boom na de verhuizing simpelweg kunt laten verwijderen.

Houd in je budget rekening met de tuin

Een verwaarloosde tuin opknappen kost meestal meer dan kopers vooraf denken. Een terras opnieuw leggen op een stevige ondergrond, de afwatering verbeteren, elektriciteit naar achteren brengen en achterstallig groen verwijderen: samen kan dat al snel duizenden euro’s kosten. Dat hoeft geen reden te zijn om een huis niet te kopen. Maar het is wel belangrijk om de tuin mee te nemen in je verbouwbudget.

De besparing zit vaak in de volgorde. Alles wat onder de grond moet gebeuren, kun je beter laten doen wanneer de tuin toch open ligt. Denk aan kabels, leidingen, afwatering en een eventuele fundering voor een toekomstig bijgebouw. Wie later de tuin opnieuw wil inrichten, heeft daar veel aan. Bestrating, beplanting en tuinmeubels kunnen juist wel even wachten, zeker als het budget op is. 

Houd bij toekomstige plannen ook rekening met de ruimte die een overkapping inneemt. De afmetingen van een overkapping lijken op een tekening misschien ruim voldoende, maar zodra er een eettafel, stoelen en voldoende loopruimte bij komen, valt dat vaak tegen.

Wie een goede inschatting wil kunnen maken van hoe een tuinontwerp er in de praktijk uitziet, heeft meer aan een ingerichte showtuin dan aan alleen een moodboard. In het Experience Center van Van Beem Buitenleven in Zwanenburg zijn verschillende complete opstellingen te bekijken, met onder meer daken, wanden, vloeren en verlichting. Daar zie je precies hoeveel ruimte zo’n loungehoek of tuinhuis werkelijk inneemt. Want op een tuinontwerp ziet alles er al snel ruim genoeg uit, en ook tijdens het bezichtigen verkijk je je gauw op de beschikbare ruimte.