De tuin bij een bezichtiging: wat je ziet en wat je pas na een jaar ontdekt

Bij een bezichtiging gaat de aandacht naar de keuken, de badkamer en het energielabel. De tuin wordt in twee minuten bekeken, meestal op een zonnige zaterdagochtend, en krijgt het oordeel mooi of niet mooi. Pas na een paar seizoenen ontdek je hoeveel zon er werkelijk komt, of het terras na een flinke regenbui blank staat en hoeveel onderhoud die prachtige bomen vragen.

Sommige verrassingen zijn eenvoudig op te lossen. Andere vragen om ingrijpend herstel of beperken wat je met de tuin kunt doen. Daarom is het goed om tijdens een bezichtiging verder te kijken dan de inrichting. Een paar gerichte controles kunnen je vóór de aankoop veel vertellen.

Begin met het kompas op je telefoon

De ligging van de tuin kun je niet veranderen. Ze bepaalt voor een groot deel hoe je de buitenruimte straks gebruikt.

Een tuin op het zuiden krijgt doorgaans veel zon, maar kan op warme zomerdagen ook behoorlijk heet worden. Bij een westtuin heb je vaak middag- en avondzon, prettig als je na je werk buiten wilt zitten. Een oosttuin is juist aantrekkelijk voor wie graag in de ochtendzon ontbijt. En een noordtuin? Die hoeft helemaal niet donker te zijn. Afhankelijk van de diepte en de bebouwing eromheen kan ook daar in de zomer zon komen.

Kijk daarom niet alleen naar de windrichting, maar ook naar wat er om de tuin heen staat. Een flat of een rij hoge bomen aan de zuidkant kan in de winter veel zon wegnemen. Op een verkoopfoto uit juli zie je daar weinig van.

Vraag jezelf vooral af wanneer je de tuin wilt gebruiken. Bij het bepalen van de plek voor een zithoek is de zon op het moment dat je buiten zit minstens zo belangrijk als de beschikbare ruimte. Een terras dat tijdens de bezichtiging heerlijk in de zon ligt, kan op het tijdstip waarop jij er meestal wilt zitten volledig in de schaduw liggen.

Zoek de sporen van water

Dit is een van de nuttigste controles tijdens een bezichtiging en hij kost nauwelijks tijd. Loop naar de achtergevel en kijk hoe het terras ligt. Loopt de bestrating iets van het huis af, of juist richting de woning?

Water dat na een regenbui tegen de gevel blijft staan, verdient aandacht. Zeker wanneer je ook vochtplekken op de gevel of problemen bij de dorpel ziet. Is het tijdens de bezichtiging droog, vraag dan of er na flinke regen regelmatig plassen bij het huis blijven staan. Dat is een goede reden om de afwatering nader te onderzoeken.

Let daarna op groene aanslag en mos. Een terras dat grotendeels groen is, kan langdurig vochtig blijven doordat er weinig zon komt. Vooral in combinatie met laaggelegen bestrating of stilstaand water is dat een signaal om verder te kijken.

Verzakte tegels zijn interessanter. Een enkele scheve tegel is meestal geen groot probleem. Ligt een hele strook langs de gevel of schutting lager, dan kan de ondergrond zijn gezakt. Bij opnieuw bestraten moet je weten of alleen de tegels opnieuw gelegd moeten worden of dat ook de onderlaag moet worden aangepakt. Anders bestaat de kans dat het nieuwe terras later opnieuw verzakt.

Kijk ook eens over de schutting naar de hoogte van de aangrenzende tuinen. Ligt jouw toekomstige tuin duidelijk lager dan die van de buren, dan kan bij flinke regen water van omliggende percelen jouw kant op stromen. Dat los je niet altijd op door zelf nieuwe tegels te leggen of het terras op te hogen. Het water moet ergens naartoe kunnen. Juist bij zo’n hoogteverschil wil je vóór de koop weten hoe de afwatering is geregeld. Anders koop je misschien niet alleen een tuin die onderhoud nodig heeft, maar ook een waterprobleem dat zich niet tot jouw perceel beperkt.

Vraag ook waar het regenwater van het dak en eventuele bijgebouwen naartoe gaat. Wordt het afgevoerd via het riool, opgevangen of in de tuin verwerkt? Gemeenten kunnen bij verbouwingen of nieuwe verharding eisen stellen aan het opvangen van hemelwater. Welke regels gelden, verschilt per locatie.

Bepaal hoeveel bouwruimte er over is

Voor wie plannen heeft met de tuin, zijn dit misschien wel de belangrijkste minuten van de bezichtiging.

Stel dat je later een veranda, tuinkamer of grotere schuur wilt plaatsen. Dan is het verleidelijk om alvast een plek aan te wijzen. Maar dat er voldoende ruimte lijkt te zijn, betekent nog niet dat je die ook mag bebouwen.

Vergunningvrij bouwen hangt onder meer af van het achtererfgebied, de oppervlakte die al bebouwd is en de afmetingen van het nieuwe bouwwerk. Dat achtererfgebied omvat niet altijd de volledige tuin achter de woning. Bij een hoekhuis dat aan openbaar toegankelijk gebied grenst, kunnen andere grenzen gelden dan je op het eerste gezicht verwacht.

Bovendien kunnen het omgevingsplan, een monumentenstatus of een beschermd stads- of dorpsgezicht de mogelijkheden beperken.

Controleer daarom vóór de koop wat op het specifieke adres is toegestaan. Met de Vergunningcheck van het Omgevingsloket krijg je een eerste beeld van de mogelijkheden. Blijft er onduidelijkheid bestaan, bespreek je plannen dan met de gemeente.

Dat voorkomt een vervelende ontdekking na de sleuteloverdracht. Een vergunningaanvraag kost tijd en biedt geen garantie dat je plannen worden goedgekeurd. En soms blijkt dat de bestaande schuur al zoveel van de toegestane bouwruimte inneemt dat er nauwelijks mogelijkheden overblijven.

Kijk kritisch naar wat er al staat

Een bestaande schuur, veranda of carport lijkt een extraatje. Toch zijn er twee belangrijke vragen: mag het bouwwerk er staan en in welke staat verkeert het?

Dat een constructie al jarenlang in de tuin staat, biedt geen garantie dat deze volgens de regels is gebouwd. Vraag de verkopende makelaar naar eventuele vergunningen of andere informatie waaruit blijkt dat het bouwwerk is toegestaan. Vooral bij een hoekperceel of een opvallend grote aanbouw is dat de moeite waard.

Bekijk vervolgens de constructie. Houten staanders die voortdurend nat blijven, kunnen aan de onderkant gaan rotten. Kijk of het hout beschadigd of zacht is en hoe de constructie op de ondergrond aansluit.

Bij een aluminium overkapping heb je geen last van houtrot, maar ook daar blijft onderhoud nodig. Controleer de bevestigingen, de dakgoten en vooral de aansluiting op de gevel. Vochtsporen kunnen wijzen op een lekkage die pas bij flinke regen zichtbaar wordt.

Een overkapping die er netjes uitziet, kan dus alsnog herstel nodig hebben. Neem die mogelijke kosten mee in je afweging. Als je de constructie na aankoop wilt vervangen, krijg je bovendien opnieuw met de geldende bouwregels te maken.

Bomen zijn de post die mensen onderschatten

Een volwassen boom kan een tuin karakter geven en in de zomer voor aangename schaduw zorgen. Maar grote bomen vragen ook onderhoud en kunnen invloed hebben op de bestrating.

Kijk naar omhooggedrukte tegels en zichtbare wortels. Vooral bij bomen die dicht op een terras of schuur staan, is het goed om te beoordelen hoeveel ruimte de wortels hebben. Niet iedere boom veroorzaakt problemen; boomsoort, bodem en afstand tot de bebouwing spelen een grote rol.

Vraag ook wanneer grote bomen voor het laatst zijn gesnoeid. Een boom die boven een schuur of woning hangt, kan specialistisch onderhoud vragen. Dat is iets anders dan af en toe zelf wat takken verwijderen.

Kijk bovendien over de schutting. Een grote boom net aan de andere kant van de erfgrens bepaalt mede hoeveel zon je krijgt, hoeveel blad er in de herfst op je terras valt en hoe vaak je de dakgoot moet schoonmaken. Je kunt er niet zomaar over beslissen omdat de boom overlast geeft.

En staat de boom op je eigen perceel, dan betekent dat nog niet dat je hem zonder meer mag kappen. Daarvoor kunnen gemeentelijke regels gelden.

Reken het eerste jaar alvast door

Een verwaarloosde tuin hoeft geen reden te zijn om een huis af te wijzen. Bij een tuinrenovatie maakt het wel verschil of je vooral nieuwe planten en meubels nodig hebt of ook de bestrating, afwatering en ondergrond moet aanpakken.

Ook woekerende bamboe kan een onverwachte kostenpost worden. Sommige soorten vormen ondergrondse uitlopers die zich ver buiten de oorspronkelijke plantplek verspreiden. Het volledig verwijderen daarvan kan aanzienlijk meer werk zijn dan de tuin tijdens een bezichtiging doet vermoeden.

Een terras opnieuw aanleggen, de bodem verbeteren, regenwater afvoeren en nieuwe beplanting aanbrengen: samen kunnen die werkzaamheden flink oplopen. Probeer daarom onderscheid te maken tussen wat direct moet gebeuren en wat je kunt uitstellen.

Een losse tegel, wat mos of verouderde beplanting kun je meestal later aanpakken. Bij terugkerende wateroverlast of een terras dat over een groot oppervlak verzakt, wil je vóór de koop weten wat herstel inhoudt. Vraag bij serieuze belangstelling om aanvullend onderzoek of een offerte. Dat geeft meer houvast voor je bod dan een bedrag dat je zelf op gevoel hebt geschat.

De besparing zit vaak in de volgorde. Alles wat onder de grond moet komen, kun je het beste combineren wanneer de tuin toch open ligt. Denk aan afwatering, kabels voor toekomstige verlichting en een fundering voor een eventuele overkapping. Bestrating en beplanting komen daarna.

Denk je aan een overdekt terras aan de achtergevel, dan is het slim om vooraf de gewenste afmetingen in de tuin uit te zetten. Op een plattegrond lijkt een overkapping van enkele meters diep misschien bescheiden, maar in een gemiddelde achtertuin kan die een flink deel van de beschikbare ruimte innemen. Er moet ook nog plek overblijven voor een looppad, beplanting of een zitplek buiten de overkapping.

Wie afmetingen lastig uit een tekening kan inschatten, kan een opstelling op ware grootte bekijken. In het Experience Center van Van Beem Buitenleven in Zwanenburg zijn verschillende overkappingen te zien. Let daarbij niet alleen op de afmetingen van het dak, maar ook op de ruimte die je rondom de constructie nodig hebt.

Bedenk uiteindelijk welke werkzaamheden je direct moet uitvoeren en wat nog een paar jaar kan wachten. Nieuwe bestrating of een andere indeling kun je vaak uitstellen. Terugkerende wateroverlast, forse verzakkingen of een bouwwerk waarvan de status onduidelijk is, verdienen aandacht vóórdat je een bod uitbrengt.