Wat kun je voor €400.000 kopen in Dordrecht?

Wat kun je voor €400.000 kopen in Dordrecht? Een bovenwoning met twee balkons, een eengezinswoning met tuin of zelfs een historisch pand in de binnenstad. Maar welke woning biedt het meeste waar voor je geld?

We vergeleken vier woningadvertenties op Huislijn.nl, met vraagprijzen tussen €350.000 en €400.000. Opvallend genoeg heeft de goedkoopste woning in deze vergelijking het grootste woonoppervlak. Maar meer vierkante meters betekenen niet automatisch dat je de beste koop doet. Ook onderhoud, energiekosten en gebruiksbeperkingen kunnen een groot verschil maken.

Wat kost een koopwoning gemiddeld in Dordrecht?

In 2025 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning in Dordrecht €391.755. Een jaar eerder was dat €362.740. Het verschil is ongeveer 8%, blijkt uit cijfers van het CBS en het Kadaster.

Dat betekent niet dat iedere woning 8% duurder is geworden. De gemiddelde verkoopprijs hangt ook af van welke woningen er in een bepaald jaar zijn verkocht.

Met €400.000 zit je dus ongeveer op het niveau van de gemiddelde verkoopprijs in 2025. Maar wat je daarvoor krijgt, verschilt behoorlijk. Dat laten de volgende vier voorbeelden zien.

Bron: CBS StatLine – Gemiddelde verkoopprijzen bestaande koopwoningen per regio.

Vier woningen, vier heel verschillende keuzes

Om te zien wat je met dit budget kunt kopen, hebben we vier woningen in verschillende Dordtse wijken naast elkaar gezet.

Woning	Type en bouwjaar	Vraagprijs	Woonopp.	Prijs/m²	Label
Riouwstraat 100, Het Reeland	Bovenwoning, 1934	€375.000	76 m²	€4.934	C
Vredenburg 126, Sterrenburg	Hoekwoning, 1977	€350.000	111 m²	€3.153	B
Palissander 381, Stadspolders	Tussenwoning, 1994	€400.000	102 m²	€3.922	A
Voorstraat 307, binnenstad	Monument, 1866	€395.000	86 m² wonen + 33 m² bedrijf	n.v.t.	G (voorlopig)

Bron: woningadvertenties op Huislijn.nl, geraadpleegd op 9 november 2026. Het zijn vraagprijzen, geen gerealiseerde verkoopprijzen. Het aanbod en de verkoopstatus kunnen veranderen. Vier voorbeelden zijn onvoldoende om uitspraken te doen over gemiddelde wijkprijzen.

De verschillen zijn aanzienlijk. Zo heeft de bovenwoning aan de Riouwstraat twee balkons, terwijl de hoekwoning aan Vredenburg een tuin op een perceel van 180 m² heeft. Palissander biedt een tuin op het zuiden en een eigen parkeerplaats. En bij de Voorstraat koop je niet alleen woonruimte, maar ook een bedrijfsruimte.

In Het Reeland betaal je voor een gerenoveerde bovenwoning

Aan de Riouwstraat staat een bovenwoning uit 1934 met 76 m² woonoppervlakte, twee slaapkamers en twee balkons. De woning is in 2022 gerenoveerd en heeft energielabel C.

De vraagprijs bedraagt €375.000. Dat komt neer op ongeveer €4.934 per vierkante meter woonoppervlakte.

Bij deze woning speelt nog iets anders. Het pand is gesplitst in twee appartementsrechten, met volgens de advertentie een maandelijkse bijdrage van €50.

Dat klinkt overzichtelijk, maar een lage bijdrage is niet automatisch gunstig. Er moet ook voldoende geld beschikbaar zijn voor toekomstig onderhoud aan bijvoorbeeld het dak en de gevel. Controleer daarom de reserves, de afspraken tussen de eigenaren en de onderhoudsplannen. In ons artikel over de risico’s van een slecht functionerende VvE lees je welke stukken je vooraf wilt bekijken.

Wie ook het aangeboden tuindeel koopt, betaalt voor de woning en tuin samen ongeveer €385.000, exclusief overdrachtsbelasting en andere bijkomende kosten.

In Sterrenburg krijg je meer ruimte, maar kijk naar het onderhoud

Aan Vredenburg 126 staat een hoekwoning uit 1977 met 111 m² woonoppervlakte en een perceel van 180 m². De vraagprijs is €350.000.

Met ongeveer €3.153 per vierkante meter is deze woning in onze vergelijking aanzienlijk goedkoper per vierkante meter dan de bovenwoning aan de Riouwstraat.

De woning heeft drie slaapkamers, een tuin en energielabel B. Een pluspunt is dat er ook een slaapkamer en badkamer op de begane grond zijn. Dat kan interessant zijn voor iemand die gelijkvloers wil wonen of rekening houdt met de toekomst.

Toch verdient de woning een kritische blik. De advertentie beschrijft het onderhoud binnen en buiten als redelijk. Een bouwkundige keuring kan daarom helpen om te bepalen welke werkzaamheden en kosten je kunt verwachten.

Bovendien is de cv-ketel gehuurd voor circa €30 per maand. Controleer de voorwaarden van dat contract en of overname of afkoop mogelijk is.

Die maandelijkse verplichting lijkt misschien klein, maar hoort wel bij de totale woonlasten.

In Stadspolders krijg je een gezinswoning met energielabel A

Palissander 381 laat een ander type woning zien. Voor €400.000 wordt een tussenwoning uit 1994 aangeboden met 102 m² woonoppervlakte, drie slaapkamers en een tuin op het zuiden.

De woning heeft energielabel A, zeven zonnepanelen en een eigen parkeerplaats achter het huis.

Hier krijg je minder woonoppervlakte dan bij Vredenburg 126, terwijl de vraagprijs €50.000 hoger ligt. Daar staan andere kenmerken tegenover, zoals een recenter bouwjaar, een beter energielabel en een eigen parkeerplaats.

Betekent energielabel A automatisch dat je weinig energiekosten hebt? Nee. Het werkelijke verbruik hangt ook af van het aantal bewoners, het stookgedrag en de installaties.

De salderingsregeling stopt op 1 januari 2027. Vanaf die datum kun je teruggeleverde stroom niet meer wegstrepen tegen afgenomen stroom. Je ontvangt nog wel een terugleververgoeding, maar energieleveranciers kunnen ook terugleverkosten rekenen. Daardoor wordt het belangrijker hoeveel opgewekte stroom je direct zelf gebruikt.

Vraag bij de bezichtiging ook na of de zonnepanelen eigendom zijn en welke afspraken er eventueel bij horen.

Het energielabel geeft dus een nuttig uitgangspunt, maar voor een goed beeld van de toekomstige woonlasten moet je verder kijken.

In de binnenstad koop je soms iets heel anders dan je denkt

Voorstraat 307 is misschien het meest bijzondere voorbeeld.

Voor €395.000 wordt hier een gemeentelijk monument uit 1866 aangeboden. De bovenverdiepingen hebben samen ongeveer 86 m² woonoppervlakte. Op de begane grond bevindt zich echter ook een bedrijfsruimte van circa 33 m², die als kapsalon is ingericht.

Het pand vraagt volgens de advertentie om renovatie en modernisering. Bovendien is het energielabel G nog voorlopig.

Maar de belangrijkste vraag is niet hoeveel verbouwen gaat kosten. Het is eerst: wat mag je met het pand doen?

Volgens de advertentie is volledige bewoning van het gebouw niet zonder meer toegestaan. Wie van de bedrijfsruimte een woonkamer wil maken, moet vooraf bij de gemeente controleren of dat mogelijk is.

Ook de aankoopkosten kunnen anders uitvallen dan bij een gewone woning. In 2026 geldt voor een eigen woning waarin je zelf gaat wonen doorgaans 2% overdrachtsbelasting, tenzij je voor een vrijstelling in aanmerking komt. Voor een afzonderlijk als bedrijfsruimte aangemerkt gedeelte geldt in beginsel het algemene tarief van 10,4%. De fiscale beoordeling en waardeverdeling moeten vooraf worden gecontroleerd.

Ook de financiering verdient aandacht. Omdat het pand zowel woonruimte als bedrijfsruimte bevat, kan de hypotheekverstrekker aanvullende voorwaarden stellen. Laat vooraf onderzoeken welke financiering mogelijk is en voor welk gedeelte eventueel hypotheekrenteaftrek geldt.

Daarnaast kunnen voor wijzigingen aan een gemeentelijk monument vergunningen nodig zijn. Daar staat tegenover dat voor monumenten onder voorwaarden financiële ondersteuning beschikbaar kan zijn.

Bij dit pand zegt de gebruikelijke prijs per vierkante meter daarom weinig. Je koopt woonruimte én bedrijfsruimte, met verschillende mogelijkheden en verplichtingen.

Een vraagprijs onder €400.000 maakt dit dus nog geen reguliere gezinswoning binnen dat budget.

Wat zegt de prijs per vierkante meter eigenlijk?

Bij het vergelijken van woningen lijkt de prijs per vierkante meter een handige maatstaf. De Riouwstraat kost in deze vergelijking ongeveer €4.934 per m², tegenover €3.153 bij Vredenburg 126.

Maar die bedragen vertellen niet het hele verhaal.

Je vergelijkt een gerenoveerde bovenwoning met een hoekwoning uit de jaren zeventig. De ligging, buitenruimte, onderhoudsstaat en indeling verschillen. Ook een VvE-bijdrage of een gehuurde installatie kan invloed hebben op je maandelijkse kosten.

Bij Voorstraat 307 is zo’n vergelijking nog ingewikkelder. Deel je de volledige vraagprijs door uitsluitend de 86 m² woonruimte, dan kom je uit op ongeveer €4.593 per m². Tel je de 33 m² bedrijfsruimte mee, dan daalt dat tot circa €3.319 per m².

Geen van beide uitkomsten vertelt wat de woonruimte afzonderlijk waard is. Dat maakt de vierkantemeterprijs bij dit pand minder geschikt als vergelijkingsmaatstaf.

Gebruik de prijs per vierkante meter daarom om verschillen te ontdekken, niet om op zichzelf te bepalen welke woning de beste koop is.

Kun je een woning van €400.000 betalen met een totaalbudget van €400.000?

Een vraagprijs van €400.000 betekent niet dat de volledige aankoop ook €400.000 kost.

Bij een bestaande eigen woning betaal je in 2026 normaal gesproken 2% overdrachtsbelasting, tenzij je recht hebt op een vrijstelling. Daarnaast krijg je mogelijk te maken met notariskosten, taxatiekosten, hypotheekadvies en een bouwkundige keuring.

Een vereenvoudigd voorbeeld:

Kostenpost	Bedrag
Koopsom woning	€400.000
Overdrachtsbelasting (2%)	€8.000
Overige aankoop- en financieringskosten (indicatie)	€5.000–€7.000
Totaal	€413.000–€415.000

In dit voorbeeld kom je dus €13.000 tot €15.000 boven de koopsom uit, zonder dat er is overboden. De overige kosten zijn een aanname: ze kunnen per koper en financiering verschillen. Eventuele aankoopmakelaarskosten, verbouwingen en andere niet-genoemde uitgaven komen daar nog bij.

Ben je 18 jaar of ouder maar nog geen 35, ga je zelf in de woning wonen en heb je nog niet eerder gebruikgemaakt van de startersvrijstelling? Dan kun je onder voorwaarden vrijstelling krijgen van overdrachtsbelasting, zolang de woningwaarde niet hoger is dan €555.000. In het rekenvoorbeeld hierboven scheelt dat €8.000.

Je maximale hypotheek is bovendien iets anders dan je totale aankoopbudget. Die hangt onder andere af van je inkomen en de getaxeerde woningwaarde. Bijkomende kosten moet je doorgaans met eigen geld betalen.

Welke woning past bij jouw wensen?

De vier voorbeelden laten zien dat je met een vergelijkbaar budget heel verschillende keuzes kunt maken.

Zoek je karakter, een gerenoveerde woning en twee balkons? Dan kan een bovenwoning aantrekkelijk zijn, mits je de financiële situatie van de VvE goed controleert.

Wil je meer woonoppervlakte, een tuin en een slaapkamer beneden? Dan laat de woning in Sterrenburg zien welke mogelijkheden er zijn. Houd wel rekening met onderhoud en eventuele lopende contracten.

Voor een gezin dat drie slaapkamers, een tuin en een eigen parkeerplaats zoekt, kan Stadspolders interessant zijn.

En wie juist droomt van wonen in een historisch pand, moet niet alleen naar de vraagprijs kijken, maar ook naar de bestemming, verbouwingsregels en financierbaarheid.

De belangrijkste les uit deze vergelijking is dat je niet alleen moet kijken naar hoeveel huis je koopt, maar ook naar wat het kost om er te wonen en wat je met het pand kunt doen.

Bekijk altijd het actuele aanbod

Deze vier woningen zijn voorbeelden uit november 2026. Een woning kan inmiddels onder bod zijn of verkocht worden, ook wanneer een advertentie nog zichtbaar is.

Controleer daarom altijd de actuele verkoopstatus en vraag bij serieuze belangstelling na of bezichtigingen nog mogelijk zijn. In ons artikel over waarom een woning online nog te koop kan staan terwijl de situatie is veranderd leggen we uit hoe dat werkt.

Via het actuele koopaanbod in Dordrecht op Huislijn.nl kun je zelf woningen vergelijken op prijs, woningtype en oppervlakte.

Je budget bepaalt hoeveel je kunt uitgeven. Maar wat een woning voor jou waard is, hangt uiteindelijk ook af van de woonlasten, het onderhoud en de manier waarop je er wilt wonen.