Appartement kopen: dit zijn de risico’s van een slechte VvE

Een appartement kopen betekent ook lid worden van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Als die slecht functioneert, kunnen achterstallig onderhoud, te weinig reserves en onduidelijke afspraken later tot hoge kosten leiden. Daar merk je tijdens een bezichtiging vaak weinig van.

Bij een slapende of niet-actieve VvE is extra voorzichtigheid nodig. Zo’n appartement kopen kan soms, maar je moet vooraf weten hoe het onderhoud en de gezamenlijke kosten zijn geregeld. Ook een actieve VvE kan financieel kwetsbaar zijn.

Kun je een appartement kopen met een niet-actieve VvE?

Of je zo’n appartement kunt financieren, verschilt per geldverstrekker. Sommige hypotheekverstrekkers bieden mogelijkheden onder voorwaarden. Bespreek daarom vooraf met je hypotheekadviseur welke eisen gelden.

Dat je een hypotheek kunt krijgen, betekent niet automatisch dat de VvE financieel gezond is. Daarvoor moet je zelf de onderhoudsplannen en financiële stukken controleren.

Het echte verschil merk je pas na de koop

Bij het opnieuw activeren van een slapende VvE komt vaak veel administratie kijken. Ook bij een zakelijke rekening voor een stichting moet je door controles, formulieren en bestuursgegevens heen. Precies daarom is een slapende VvE niet met één telefoontje weer netjes op orde.

Stel dat de VvE het dak moet vervangen. De werkzaamheden kosten € 120.000, maar in het reservefonds zit slechts € 30.000. Er ontbreekt dus € 90.000.

Bij achttien appartementen kan dat neerkomen op een extra bijdrage van € 5.000 per eigenaar, als iedereen een gelijk aandeel betaalt. In werkelijkheid hangt de verdeling af van de splitsingsakte en de manier waarop de VvE het onderhoud financiert.

Dat zijn geen kleine bedragen en die zie je niet terug in de vraagprijs, terwijl juist dit soort situaties vaak voortkomen uit verborgen kosten van slecht VvE-beheer.

Het lastige is dat dit soort risico’s minder zichtbaar zijn tijdens een bezichtiging. Je koopt dus niet alleen een woning, maar ook een stukje organisatie waar je direct onderdeel van wordt.

De regels voor VvE’s zijn gewoon gebleven

Ook een slecht functionerende VvE moet aan de wettelijke verplichtingen voldoen.

Een VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gebouw, en volgens de Rijksoverheid betekent dit dat alle eigenaren gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de gemeenschappelijke delen binnen een vereniging van eigenaars (VvE).

Een VvE moet ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel en geld reserveren voor toekomstig groot onderhoud. Dat kan op basis van een vastgesteld meerjarenonderhoudsplan (MJOP) dat maximaal vijf jaar oud is en minimaal tien jaar vooruitkijkt. Zonder zo’n plan moet de VvE jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde reserveren. Het reservefonds staat in principe op een aparte bankrekening op naam van de VvE. De wet kent hierop enkele uitzonderingen.

Op papier klopt dat allemaal, maar in de praktijk gaat het hier juist vaak mis.

En juist daar loopt het vaak vast

Een goed functionerende VvE begint bij iets simpels: een eigen bankrekening. Alleen blijkt dat in de praktijk allesbehalve simpel.

In de praktijk merk je dat dit vooral speelt bij het openen van een rekening voor een VvE of stichting, waarbij het proces vaak complexer is dan je vooraf verwacht, zeker als je kijkt naar hoe je een zakelijke rekening voor een stichting opent.

Op zich is dat begrijpelijk. Banken moeten voldoen aan wetgeving rondom witwassen en zijn verplicht om klanten goed te controleren. Alleen pakt dat voor VvE’s en stichtingen vaak onhandig uit.

Daardoor kan een aanvraag langer duren dan je hoopt. Soms volgen er extra vragen, ontbreekt er toch nog een document of blijkt pas laat dat de aanvraag niet compleet is. Voor jou als koper is vooral dit belangrijk: een slapende VvE is niet met één telefoontje weer netjes wakker.

Wat jij vooraf echt even wilt checken

Vraag vóór de aankoop de belangrijkste VvE-documenten op. Daarmee kun je beoordelen hoe het gebouw wordt onderhouden en welke financiële verplichtingen je mogelijk overneemt.

• Meerjarenonderhoudsplan (MJOP): welk groot onderhoud staat er gepland, wanneer moet het gebeuren en wat gaat het kosten? Controleer ook hoe oud het plan is en of het nog aansluit bij de staat van het gebouw.
• Jaarrekening en begroting: hoeveel zit er in het reservefonds, hoeveel wordt jaarlijks gespaard en heeft de VvE schulden? Vergelijk het beschikbare geld met de kosten van het geplande onderhoud.
• Notulen van recente vergaderingen: welke problemen worden besproken? Let vooral op uitgesteld onderhoud, betalingsachterstanden en besluiten over extra bijdragen.
• Splitsingsakte en splitsingsreglement: welk aandeel van de gezamenlijke kosten betaal jij en welke verplichtingen horen bij het appartement?

Wat als de VvE geen documenten heeft?

Bij een slapende VvE ontbreken soms een jaarrekening, onderhoudsplan of vergadernotulen. Vraag de verkoper en andere eigenaren dan hoe het onderhoud de afgelopen jaren is geregeld. Houd er rekening mee dat het opnieuw activeren van de VvE tijd en geld kan kosten.

Vraag ook vóór de overdracht aan de notaris of er achterstallige VvE-bijdragen zijn. De notaris moet een verklaring van de VvE bij de overdrachtsakte voegen. Als koper kun je onder voorwaarden mede aansprakelijk zijn voor bijdragen uit het lopende en vorige boekjaar. Die aansprakelijkheid is begrensd tot wat in de verklaring staat.

Controleer ook welke verzekeringen je zelf nog moet regelen. Bij een appartement is niet alles automatisch afgedekt via de VvE, waardoor zelf verzekeringen afsluiten naast je VvE vaker speelt dan kopers vooraf denken.

Ontbreken belangrijke documenten of krijg je tegenstrijdige antwoorden? Laat de financiële situatie dan eerst beoordelen voordat je besluit het appartement te kopen.

Kleine signalen zeggen vaak genoeg

Soms zit het in details. Notulen die al jaren niet zijn bijgewerkt. Een bijdrage die opvallend laag is. Of bewoners die zelf ook niet precies weten hoe het geregeld is.

Dat zijn van die momenten waarop je denkt: dit klopt nét niet helemaal.

En meestal klopt dat gevoel dan ook.

Een appartement kopen vraagt ook om een gezonde VvE

Juist als je snel moet beslissen, is het verleidelijk om vooral naar de woning zelf te kijken. Toch horen de onderhoudsplannen, reserves en mogelijke extra bijdragen net zo goed bij je aankoopbeslissing.

Een goed appartement herken je niet alleen aan de keuken of de lichtinval, maar juist aan de VvE erachter. Als die goed georganiseerd is, merk je daar jarenlang het verschil van. En als dat niet zo is, helaas ook.