Huis kopen om te verhuren: financiering en eigen geld regelen

Wie een huis koopt om te verhuren, merkt bij de financiering dat de koopsom en het leenbedrag flink kunnen verschillen. Een woning van € 300.000 levert bijvoorbeeld een financiering van € 216.000 op. Dat gebeurt wanneer de financier uitgaat van een taxatiewaarde in verhuurde staat van € 270.000 en daarvan 80% uitleent. De koper brengt dan zelf € 84.000 in. Daar komen de overdrachtsbelasting, overige aankoopkosten en een reserve voor onderhoud en leegstand nog bovenop.

Eerst vaststellen of de woning verhuurd mag worden

Een hypotheekaanvraag heeft weinig zin zolang onduidelijk is of verhuur op het betreffende adres is toegestaan. De Rijksoverheid verwijst in ‘Woning verhuren: wat moet ik regelen?’ naar de gemeente voor lokale verhuurregels en vergunningen. Vraag daar vóór de aankoop of opkoopbescherming geldt voor het adres en welke toestemming nodig is. Bij een appartement verdienen ook de splitsingsakte en het reglement van de vereniging van eigenaren aandacht.

Bij het verhuren van een woning verandert bovendien het gebruik waarvoor de woning verzekerd is. Vraag de verzekeraar of de bestaande polis ook dekking biedt bij verhuur. Eventuele extra verzekeringskosten horen in de verhuurbegroting.

Vervolgens bepaalt de toegestane kale huur met welke inkomsten er gerekend mag worden. Het woningwaarderingsstelsel kent punten toe aan onder meer de oppervlakte, energieprestatie en WOZ-waarde. Voor sociale huur en middenhuur bepaalt die puntentelling de maximale huur. Met de Huurprijscheck van de Huurcommissie is dit voor de beoogde woning te berekenen.

Een huurprijs uit een advertentie voor een vergelijkbaar appartement is daarmee nog geen betrouwbare basis voor de financiering. Als de beoogde woning minder punten heeft, kan de toegestane huur lager uitvallen. Een hogere hypotheeklast geeft geen recht op meer huur.

Welke financiering past bij een verhuurwoning?

Een gewone hypotheek voor eigen bewoning geeft geen automatische toestemming om de woning te verhuren. Wie daarvoor financiering zoekt, moet het beoogde gebruik vanaf de aanvraag duidelijk maken. Een verhuurhypotheek is specifiek voor een woning die als inkomstenbron wordt gebruikt.

Wie bij Bufr een verhuurhypotheek aanvraagt, moet weten op welke getaxeerde waarde het leenbedrag wordt gebaseerd en welke huurinkomsten meetellen. Ook rente, aflossing en looptijd bepalen of het aanbod bij de aankoop past. Het maximale financieringspercentage op een website is nog geen toezegging voor een bepaald pand.

De persoonlijke financiële situatie telt eveneens mee. Andere leningen en de lasten van de eigen woning kunnen de ruimte beperken, ook wanneer de verwachte huur ruim boven de rente ligt.

Hoeveel eigen geld is nodig?

Bij een financiering op basis van de marktwaarde in verhuurde staat is de koopsom niet automatisch het uitgangspunt. Die taxatiewaarde beschrijft de woning als verhuurd object. Valt zij lager uit dan de aankoopprijs, dan moet de koper dat verschil zelf opvangen, naast het deel van de taxatiewaarde dat niet wordt gefinancierd.

Een fictief rekenvoorbeeld maakt dat zichtbaar. Stel dat een woning € 300.000 kost en in verhuurde staat op € 270.000 wordt getaxeerd. De gekozen financier verstrekt in dit voorbeeld maximaal 80% van die waarde.

Onderdeel	Bedrag
Koopsom	€ 300.000
Taxatiewaarde in verhuurde staat	€ 270.000
Lening: 80% van € 270.000	€ 216.000
Zelf te betalen deel van de koopsom	€ 84.000
Overdrachtsbelasting: 8% van € 300.000	€ 24.000
Benodigd vóór overige kosten en reserve	€ 108.000

Voor een bestaande woning die in 2026 wordt gekocht om te verhuren, geldt in beginsel 8% overdrachtsbelasting. Het voorbeeld veronderstelt dat € 300.000 ook de waarde voor die belasting is en dat geen vrijstelling geldt.

Notariskosten, taxatie, advies en eventuele verbouwing komen hier nog bij. Houd daarnaast geld beschikbaar voor onderhoud en perioden zonder huurinkomsten. De € 108.000 uit het voorbeeld is daardoor geen volledig aankoopbudget. Wie alleen 20% van de koopsom reserveert, komt hier al vóór de overige kosten € 48.000 tekort.

Wat blijft er maandelijks over?

Van de kale huur moeten meer rekeningen worden betaald dan alleen de hypotheekrente. Verplichte aflossing, eigenaarslasten, verzekeringen, beheer en onderhoud verlagen het bedrag dat maandelijks overblijft. Bij een appartement hoort daar de VvE-bijdrage bij. Onderhoud dat al uit die bijdrage wordt betaald, hoeft niet nogmaals voor hetzelfde bedrag in de begroting te staan.

Bij een veronderstelde kale huur van € 1.250 kost twee maanden leegstand € 2.500 aan gemiste inkomsten. De hypotheeklasten lopen intussen door. Zulke risico’s voor verhuurders vragen om een reserve die na de aankoop daadwerkelijk beschikbaar blijft.

Aflossing verlaagt de schuld, maar vermindert wel het bedrag dat die maand op de rekening overblijft. Bij een aflossingsvrije lening blijft juist een schuld staan die volgens de afgesproken voorwaarden moet worden terugbetaald. Waar komt dat geld op de einddatum vandaan: uit verkoop of uit een nieuwe financiering?

Neem belasting apart mee in de begroting

Een particulier aangehouden woning waarin de eigenaar niet zelf woont en die langdurig wordt verhuurd, valt in beginsel in box 3. Dit licht de Belastingdienst toe op de pagina ‘Ik verhuur mijn vakantiehuis of andere 2e woning’. Bij verhuur met aanvullende diensten kunnen de hoeveelheid arbeid en de verwachte extra opbrengst tot belastingheffing in box 1 leiden.

Bij de fictieve berekening van box 3 gelden afzonderlijke rendementspercentages voor bezittingen en schulden. De belasting is daardoor niet simpelweg een percentage van de woningwaarde min de hypotheekschuld. Is het werkelijke rendement lager, dan wordt dat via de aangifte verwerkt als het wordt opgegeven en uit de berekening blijkt. Daarbij telt de totale box 3-positie mee, zoals toegelicht in de berekening van box 3 in 2026 van de Belastingdienst.

Ook het fiscale werkelijke rendement verschilt van de maandelijkse kasstroom. Waardeveranderingen tellen mee, onderhoudskosten zijn niet aftrekbaar en betaalde rente op box 3-schulden wel. Deze regels staan in de toelichting ‘Wat is mijn werkelijk rendement?’ van de Belastingdienst. Een onderhoudsrekening verlaagt dus wel het saldo op de bankrekening, zonder het fiscale werkelijke rendement met hetzelfde bedrag te verlagen.

Van eerste indicatie naar een financierbare aankoop

Een snelle indicatie helpt bij de oriëntatie. Tussen die eerste reactie en een definitief financieringsaanbod kunnen nog een taxatie, ontbrekende stukken en aanvullende voorwaarden staan. Geef de financier bij de aanvraag de beoogde overdrachtsdatum door en vraag welke stappen nog nodig zijn om het geld op tijd bij de notaris te krijgen.

Bereken vóór het bod hoeveel eigen geld de aankoop vraagt bij de toegestane huur en het verwachte leenbedrag. Spreek met de verkoper een passend financieringsvoorbehoud af; stem de termijn af op de tijd die de financier voor de aanvraag nodig heeft. Past de aankoop alleen als de taxatie maximaal uitvalt en er nooit onderhoud of leegstand optreedt, dan is de financiële ruimte te krap.