Woning verhuren: waar moet je op letten?

Een woning verhuren kan extra inkomsten opleveren en zorgt voor extra aanbod voor woningzoekenden. De regels verschillen wel per situatie en verhuurvorm. Wie overweegt om tijdelijk een huis te verhuren, krijgt met andere voorwaarden en risico’s te maken dan iemand die voor langere tijd verhuurt. Ook bij een gewone huurovereenkomst is een goede voorbereiding onmisbaar.

Verhuren klinkt aantrekkelijk, maar niet iedere woning is zomaar geschikt voor de verhuurvorm die je voor ogen hebt. Wie een huis koopt om te verhuren loopt vaak tegen voorwaarden aan die niet in de eerste rekensom voorkomen. De huurprijs is pas relevant wanneer je weet of verhuur in jouw situatie is toegestaan.

Controleer eerst of verhuur is toegestaan

Controleer bij je geldverstrekker of verhuur is toegestaan en of daarvoor schriftelijke toestemming nodig is. De financiële gevolgen verschillen per aanbieder en hypotheekvorm. Controleer ook de regels van je gemeente. In sommige gemeenten is voor bepaalde vormen van verhuur een vergunning nodig of gelden aanvullende voorwaarden, bijvoorbeeld voor kamergewijze verhuur.

Woon je in een appartement, lees dan ook de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Daarin kunnen voorwaarden staan voor verhuur, zoals een meldplicht bij de VvE of beperkingen voor specifieke verhuurvormen. Een vergunning van de gemeente neemt die afspraken niet weg. Vraag de documenten dus op voordat je een huurder zoekt, niet als er al iemand op de stoep staat.

Huurprijs

Een van de belangrijkste zaken bij het verhuren van een woning is de huurprijs. Begin daarbij niet alleen met een vergelijking van andere woningen in de buurt. Met een huurprijscheck krijg je eerst inzicht in de maximale huurprijs die bij de woning past. Vergelijkbare woningen kunnen daarna helpen om je prijs te beoordelen, maar bepalen niet vanzelf wat je mag vragen.

Vraag je te veel huur, dan kan een huurder daar later bezwaar tegen maken. Dat kan leiden tot een huurverlaging of terugbetaling. Zorg daarom dat je vooraf weet in welk segment de woning valt en hoe de huurprijs is opgebouwd.

Wat je wel en niet kunt vastleggen in het huurcontract

Een huurcontract is minder vrij dan het lijkt. Het huurrecht voor woonruimte bevat regels waarvan je niet in het nadeel van de huurder mag afwijken. Een bepaling die dat wel doet, kan de huurder later laten vernietigen, ook als hij ervoor heeft ondertekend.

Onderhoud is daarvan een duidelijk voorbeeld. Kleine, dagelijkse reparaties zijn doorgaans voor rekening van de huurder. Groot onderhoud en gebreken die niet door de huurder zijn veroorzaakt, blijven de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Een standaardmodel van internet is daarom niet altijd voldoende.

Let in het bijzonder op de contractvorm en de afspraken over opzegging. Tijdelijke huurcontracten zijn alleen nog in specifieke uitzonderingssituaties mogelijk. Kijk daarnaast kritisch naar de bepaling over huurverhoging: bij verhuur in de vrije sector kun je de huur niet zonder een geldige huurverhogingsclausule eenzijdig aanpassen.

Maak bij de start van de huur ook een opleverrapport. Leg daarin per ruimte de staat van de woning vast, met foto’s, meterstanden, aanwezige gebreken en het aantal sleutels. Zo is bij het einde van de huur beter te beoordelen welke schade al aanwezig was en welke schade tijdens de huur is ontstaan. Laat beide partijen het rapport ondertekenen en bewaar ieder een exemplaar.

Onderhoud en reparaties

Als verhuurder ben je verantwoordelijk voor groot onderhoud en voor gebreken die niet door de huurder zijn veroorzaakt. Kleine, dagelijkse reparaties zijn doorgaans voor rekening van de huurder. Bij werkzaamheden aan de woning kan het verstandig zijn om meteen te kijken naar duurzaam onderhoud van je woning. Zo voorkom je dat je kort na elkaar opnieuw moet ingrijpen.

Leg de verdeling van verantwoordelijkheden duidelijk vast en houd het contact met je huurder laagdrempelig. Daarmee voorkom je dat klein onderhoud onnodig uitgroeit tot een groter probleem.

Borgsom: hoeveel mag je vragen en wanneer moet je hem terugbetalen

Een borgsom geeft je zekerheid bij onbetaalde huur of bij schade die voor rekening van de huurder komt. Voor huurcontracten die vanaf 1 juli 2023 zijn gesloten, geldt een maximum van twee maanden kale huur. Normale gebruiksschade mag je niet met de borg verrekenen.

Je moet de borg binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen. Houd je een deel in, dan moet je de huurder binnen dertig dagen laten weten welk bedrag je verrekent en waarom. Leg in het huurcontract duidelijk vast waarvoor de borg kan worden gebruikt, zodat de afrekening achteraf geen discussie oplevert.

Kortom, een woning verhuren vraagt meer dan alleen het vinden van een huurder. Controleer vooraf of verhuur is toegestaan, bepaal de huurprijs zorgvuldig en leg afspraken over het contract, onderhoud en de borg duidelijk vast.