Een hypotheek krijgen als ondernemer

Een hypotheek krijgen als ondernemer hoeft geen probleem te zijn. De beoordeling werkt alleen anders dan bij iemand die iedere maand hetzelfde salaris ontvangt. Een geldverstrekker wil weten welk deel van je inkomen voldoende stabiel is om ook op langere termijn de hypotheeklasten te kunnen dragen.

Daarvoor telt niet alleen wat je het afgelopen jaar hebt verdiend. De ontwikkeling van je onderneming, de actuele cijfers en de financiële gezondheid van het bedrijf spelen eveneens mee. Ook maakt het verschil of je bijvoorbeeld een eenmanszaak hebt of directeur-grootaandeelhouder bent van een bv.

Dit artikel is bijgewerkt op 24 september 2026.

Hoe wordt je inkomen als ondernemer bepaald?

Bij een werknemer vormt het salaris meestal het vertrekpunt voor de hypotheekberekening. Bij een ondernemer moet eerst worden bepaald welk inkomen als bestendig kan worden gezien. Dit heet het toetsinkomen.

Voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebeurt dat met een Inkomensverklaring Ondernemer. Een door NHG geaccepteerde rekenexpert analyseert hiervoor je onderneming en stelt het toetsinkomen vast. Je kunt zo’n verklaring aanvragen via een hypotheekadviseur, geldverstrekker of rechtstreeks bij een rekenexpert.

Zodra alle benodigde documenten binnen zijn, wordt de verklaring volgens NHG binnen vijf werkdagen opgesteld. Daarna is deze zes maanden geldig.

Bij een hypotheek zonder NHG kan een geldverstrekker een eigen acceptatiebeleid hanteren. Juist daarom is het verstandig om je financiële mogelijkheden te laten beoordelen voordat je serieus gaat bieden op een woning.

Eenmanszaak of bv maakt verschil

Niet iedere ondernemer wordt op dezelfde manier beoordeeld.

Werk je als zzp’er vanuit een eenmanszaak, dan ben je voor de inkomstenbelasting een IB-ondernemer. Bij de NHG-beoordeling vormt de fiscale winst uit de onderneming over de afgelopen jaren het uitgangspunt. Heb je drie volledige jaren, dan wordt in de basis naar het gemiddelde daarvan gekeken. Het inkomen uit het laatste jaar kan daarbij een bovengrens vormen.

Ook ondernemers in bijvoorbeeld een vof of maatschap vallen onder deze manier van beoordelen.

Bij een directeur-grootaandeelhouder van een bv ligt dat anders. Daar kijkt de rekenexpert onder meer naar het inkomen uit de onderneming dat in box 1 terechtkomt. Daarnaast kan inkomen uit dividend een rol spelen. In bepaalde situaties kunnen zelfs nog niet uitgekeerde winsten in de bv worden meegenomen, maar alleen als de financiële positie van de onderneming dat toelaat en de ondernemer voldoende zeggenschap heeft over die reserves.

Een hoog saldo op de bankrekening van een bv betekent dus niet automatisch dat dit bedrag als inkomen voor de hypotheek meetelt.

Een voorbeeld met drie jaarcijfers

Een eenvoudig voorbeeld maakt duidelijk waarom het toetsinkomen niet altijd gelijk is aan het beste jaar.

Stel dat een ondernemer in drie achtereenvolgende jaren een fiscale winst behaalt van:

€ 42.000, € 50.000 en € 46.000.

Het gemiddelde bedraagt dan € 46.000. Omdat het laatste jaar eveneens € 46.000 bedraagt, kan dat in een eenvoudige NHG-situatie de basis voor het toetsinkomen zijn.

Nu veranderen we alleen het laatste jaar:

€ 42.000, € 50.000 en € 40.000.

Het gemiddelde komt dan uit op € 44.000. Omdat het laatste jaar lager is, vormt € 40.000 in beginsel de bovengrens.

Daarmee is de beoordeling nog niet klaar. De rekenexpert controleert ook hoe de onderneming in het lopende boekjaar presteert. Een sterke daling of juist duidelijke verbetering kan daarom relevant zijn voor het uiteindelijke toetsinkomen.

Het is dus niet verstandig om zelf drie jaarcijfers op te tellen, door drie te delen en ervan uit te gaan dat de hypotheekverstrekker precies dat bedrag gebruikt.

De winst vertelt niet het hele verhaal

Een geldverstrekker wil vooral weten of je inkomen voldoende bestendig is. De rekenexpert kijkt daarom verder dan het bedrag onderaan de winst-en-verliesrekening.

Kan de onderneming haar kortlopende verplichtingen betalen? Is er voldoende eigen vermogen? Ontwikkelen omzet en resultaat zich stabiel of zit er een duidelijke daling in? En hoe zien de cijfers van het lopende jaar eruit?

Dat kan een verschil maken. Een ondernemer met een winst van € 60.000 maar een snel verslechterende financiële positie kan anders worden beoordeeld dan iemand die al enkele jaren rond € 50.000 verdient en een financieel gezonde onderneming heeft.

Ook bijzondere gebeurtenissen verdienen uitleg. Denk aan een eenmalig grote investering, ziekte, het verlies van een belangrijke opdrachtgever of juist een plotselinge omzetstijging. De cijfers laten zien wat er is gebeurd; de achtergrond helpt om te beoordelen wat daarvan structureel is.

Ook met een jonge onderneming kun je een hypotheek krijgen

Drie volledige boekjaren zijn niet altijd noodzakelijk. Voor een hypotheek met NHG kun je vanaf twaalf maanden ondernemerschap in aanmerking komen voor een Inkomensverklaring Ondernemer.

Bestaat je bedrijf nog geen drie jaar, dan gebruikt de rekenexpert de periode die wel beschikbaar is. Juist bij een jonge onderneming krijgen recente resultaten daardoor veel gewicht.

Ook cijfers uit het lopende boekjaar kunnen nodig zijn. Denk aan een actuele winst-en-verliesrekening en balans. Daarmee krijgt de rekenexpert zicht op de ontwikkeling sinds het laatste afgesloten boekjaar. Dat is bijvoorbeeld belangrijk als je omzet of resultaat duidelijk stijgt of daalt.

Ben je van plan een woning te kopen, neem de financiële voorbereiding dan vroeg mee. In ons complete stappenplan voor het kopen van een huis zie je op welk moment financiering, bieden, taxatie en koopovereenkomst aan bod komen.

Hoeveel kun je als ondernemer lenen?

Zodra het toetsinkomen vaststaat, kan de maximale hypotheek worden berekend. Daarbij telt niet alleen je inkomen.

Een studieschuld, persoonlijke lening, private lease of andere financiële verplichting kan het bedrag dat je kunt lenen verlagen. De hypotheekrente en persoonlijke situatie spelen eveneens een rol.

Daarnaast begrenst de waarde van de woning de financiering. In 2026 kun je voor een reguliere hypotheek in beginsel maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen. Voor energiebesparende maatregelen bestaan aanvullende mogelijkheden.

Stel dat je € 450.000 biedt op een huis dat vervolgens op € 430.000 wordt getaxeerd. Dat verschil van € 20.000 kun je niet oplossen door simpelweg de gewone hypotheek met hetzelfde bedrag te verhogen. Je zult daarvoor in beginsel eigen geld nodig hebben.

Een taxatie kan daardoor veel verschil maken, zeker in een markt waarin kopers boven de vraagprijs bieden. In ons artikel over het taxatierapport bij het kopen van een huis lees je wat de taxateur beoordeelt en waarom de marktwaarde belangrijk is voor je financiering.

Vergeet het eigen geld niet

Wat je maximaal kunt lenen is iets anders dan wat je nodig hebt om een woning te kopen.

Naast de koopsom krijg je te maken met bijkomende kosten. Denk aan hypotheekadvies, de notaris en meestal een taxatie. Afhankelijk van je situatie betaal je ook overdrachtsbelasting.

Omdat deze kosten niet zomaar bovenop de marktwaarde kunnen worden meegefinancierd, heb je meestal eigen geld nodig. In het artikel over de kosten bij het kopen van een huis in 2026 vind je een overzicht van de belangrijkste kosten en welke daarvan mogelijk aftrekbaar zijn.

Voor ondernemers speelt nog iets extra’s. Stop niet automatisch al je beschikbare spaargeld in de aankoop. Een financiële buffer kan privé én binnen je onderneming belangrijk zijn wanneer omzet tijdelijk terugvalt of een grote zakelijke uitgave onverwacht eerder komt.

Hypotheek met NHG voor ondernemers

Ook als ondernemer kun je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afsluiten.

In 2026 ligt de NHG-grens op € 470.000. Financier je energiebesparende voorzieningen mee, dan kan een grens van € 498.200 gelden. Voor NHG betaal je eenmalig een borgtochtprovisie van 0,4% van het hypotheekbedrag.

Voor het ondernemersinkomen gebruikt NHG de Inkomensverklaring Ondernemer. De rekenexpert stelt daarin het toetsinkomen vast aan de hand van de cijfers en de financiële positie van je onderneming.

Dat betekent niet dat iedere ondernemer met hetzelfde inkomen ook dezelfde hypotheek kan krijgen. Andere schulden, de rente, de waarde van de woning en de persoonlijke situatie blijven onderdeel van de berekening.

Zorg dat je cijfers klaarstaan voordat je gaat bieden

Wacht niet tot je droomhuis op Huislijn staat voordat je uitzoekt welk ondernemersinkomen een geldverstrekker wil meenemen.

Zorg dat je jaarcijfers en belastingaangiften beschikbaar zijn en houd recente cijfers uit het lopende boekjaar bij de hand. Bij een bv zijn ook de balans en de manier waarop inkomen uit de onderneming wordt gehaald belangrijk. Grote afwijkingen ten opzichte van eerdere jaren moet je kunnen verklaren.

Daarmee voorkom je een vervelende verrassing nadat je al hebt geboden.

Het belangrijkste bedrag is uiteindelijk ook niet de maximale hypotheek die volgens een berekening mogelijk is. Interessanter is wat je verantwoord kunt betalen terwijl er na de aankoop voldoende ruimte overblijft voor je woonlasten, privébuffer én onderneming.