Wat is je huis echt waard? Over taxaties en woningwaardeschattingen

Koop je een huis met een hypotheek, dan vraagt de geldverstrekker meestal om een taxatierapport. Daarin staat een onderbouwde schatting van de marktwaarde, maar ook informatie die voor de financiering van belang kan zijn, zoals bijzondere rechten of beperkingen rond de woning. De meeste kopers kijken vooral naar het bedrag onderaan het rapport. Maar hoe komt een taxateur eigenlijk tot die waarde?

Locatie, locatie & locatie

De belangrijkste factor is de plek waar de woning staat. Een gevierde uitspraak vroeger onder taxateurs was: “Bij taxeren gaat het om drie zaken. Locatie, locatie & locatie”. Dat is kort door de bocht, maar het geeft wel aan hoe belangrijk de locatie is. Dat is ook wel logisch. Een woning in het centrum van Amsterdam is nu eenmaal duurder dan een woning in het centrum van Harderwijk. Overigens geldt dan weer in beide gevallen dat de ene straat meer of minder waard is dan de andere. 

De locatie is dus grotendeels bepalend. Daarna wordt gekeken naar het bouwjaar, de grootte van het huis, de staat van onderhoud, de tuin of het terras en extra’s als een luxe keuken. Ook de unieke ligging van het object gaat dan mee spelen. Kijk je als bewoner van eenwoning net vrij weg of zit je juist op een hoek met een drukke weg ervoor. 

Wat niet iedereen zich realiseert is dat taxeren een schatting is en geen keiharde waarde. Het kan daarom voorkomen dat twee taxateurs ieder tot een andere waarde komen. Dat heeft er mee te maken dat taxateurs vanuit hun achtergrond de voor- en nadelen verschillend kunnen interpreteren en dus ook waarderen. 

Een woningwaardeschatting is een startpunt, geen verkoopprijs

Vul je adres in bij drie verschillende diensten en je krijgt drie verschillende bedragen, soms met tienduizenden euro’s ertussen. Dat is meteen het beste bewijs van wat zo’n schatting is: een rekenmodel, geen taxatie. Toch voelt de uitkomst overtuigend, juist omdat er één precies getal uitrolt in plaats van een bandbreedte.

Wat het model doet, is jouw woonoppervlakte, bouwjaar, woningtype en postcode naast recente verkopen in de buurt leggen. Dat werkt aardig in een rijtjeswijk uit 1978 waar dertig vrijwel identieke huizen staan. Bij een woonboerderij, een verbouwd pand of een woning met een afwijkend perceel werkt het een stuk minder goed. Hoe unieker het huis, hoe minder vergelijkingsmateriaal en hoe groter de marge. Een verschil van vijftien procent is bij zulke woningen geen ondenkbare uitschieter.

Wat het model sowieso niet ziet, is alles binnen de voordeur. Een badkamer uit 1994, een uitbouw die zonder vergunning is gezet, vochtplekken in de kruipruimte, of juist een keuken van vorig jaar en een tuin op het zuiden die de doorslag geeft bij bezichtigingen. Ook de omgeving blijft grof: dat jouw kant van de straat op de snelweg uitkijkt en de overkant op groen, verdwijnt in het gemiddelde van de postcode. Verkoopdata komen bovendien pas beschikbaar nadat een transactie is geregistreerd. Daardoor werkt een model vaak met informatie die al een paar maanden achterloopt op de markt van vandaag.

Gebruik zo’n schatting dus om je voor te bereiden op het gesprek met een makelaar, niet om je vraagprijs vast te zetten. Zoek zelf drie of vier recente verkopen op die echt op jouw huis lijken en kijk verder dan de vierkante meters: perceelgrootte, energielabel, staat van onderhoud en de vraag of het huis nog grotendeels origineel is of net is gerenoveerd. Bekijk ook hoe lang die woningen te koop stonden, want dat zegt vaak meer over de markt dan de uiteindelijke prijs. Wat de woning waard is, blijkt pas op het moment dat iemand bereid is dat bedrag ervoor te betalen.

Er bestaat geen werkelijke waarde van je woning.

Dat klinkt wellicht vreemd. Hoe weet je nu wat de werkelijke waarde van je woning is? Het punt is… er bestaat geen werkelijke waarde van je woning. Als dat zo was hoefde er ook niet onderhandeld te worden bij een aankoop en een verkoop. Als de waarde al vast stond dan zou dat immers niet nodig zijn. Een woning heeft geen harde waarde, maar is de uitkomst van onderhandelingen tussen koper en verkoper. Dat is de waarde die de taxateur probeert in te schatten en dat is dus per definitie een bandbreedte. Hoewel taxateurs dus wel verschillende waarden kunnen afgeven zullen ze meestal dicht bij elkaar zitten. Over het algemeen wordt een brandbreedte van 10% als acceptabel gezien. 

Een taxatie wordt tegenwoordig vrijwel altijd voor een vast gedrag uitgevoerd. Dit in tegenstelling tot vroeger toen er nog wel eens gerekend werd met een percentage van de geschatte waarde. Reken voor een goede taxatie inclusief bijbehorende kosten op een minimale prijs van € 350. Afhankelijk van de locatie en omstandigheden wordt dit meer. 

Taxateur lid van een branche- of beroepsorganisatie

Heb je een taxatierapport nodig voor de bank? Vraag dan verder welke eisen de bank stelt. Voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heb je altijd een gevalideerd taxatierapport nodig. Dat betekent dat een taxateur moet laten controleren of het voldoet aan de normen. Het valideren maakt een taxatierapport wel iets duurder, maar dan weet je wel dat een objectieve en onafhankelijke derde het rapport heeft beoordeeld. Voor het lenen van een grote som geld is zo’n extra oordeel zo gek nog niet. 

Kijk vooral ook of de taxateur is aangesloten bij een brancheorganisatie zoals NVM en Vastgoed Nederland. Dan weet je zeker dat de taxateur goed is opgeleid, onderworpen is aan tuchtrecht en consumentvriendelijke voorwaarden hanteert.