Huis kopen op een veiling: hoe werkt een executieveiling en wat zijn de risico’s?

Een huis kopen op een executieveiling kan interessant zijn omdat de prijs soms lager ligt dan de marktwaarde. Tegelijk zitten er risico’s aan waar je vooraf goed van op de hoogte moet zijn. Zo kun je bijvoorbeeld niet ontbinden als je financiering niet rondkomt en weet je niet altijd in welke staat de woning verkeert.

In dit artikel lees je hoe een huis kopen op een veiling werkt, welke kosten je kunt verwachten en waar je als koper op moet letten.

Laatste update: maart 2026

Kort uitgelegd: huis kopen op een veiling

Voordelen:

• Soms een lagere aankoopprijs dan via de reguliere markt
• Interessant voor kopers die risico durven nemen
• Snelle aankoopprocedure

Nadelen:

• Geen financieringsvoorbehoud
• Risico op verborgen gebreken
• Extra kosten mogelijk
• Beperkte informatie over de woning

Wat is een executieveiling van een woning

Een executieveiling is een openbare verkoop van een woning die meestal plaatsvindt wanneer een eigenaar zijn hypotheek niet meer kan betalen. De hypotheekverstrekker mag de woning dan verkopen om de openstaande schuld te innen.

De verkoop gebeurt via een notaris en volgens vaste regels. Vaak bestaat een executieveiling uit twee onderdelen: het bieden en het afmijnen.

Tijdens het bieden loopt de prijs op totdat niemand meer biedt. Daarna begint de afslag waarbij de prijs juist daalt totdat iemand de woning accepteert. Dit proces verloopt vaak snel en is juridisch bindend.

Belangrijk: een bod op een executieveiling is meestal definitief.

Kun je als particulier een huis kopen op een veiling

Ja, ook particulieren mogen een woning kopen via een executieveiling. In de praktijk zijn het vaak vastgoedinvesteerders die meebieden, maar dat betekent niet dat particulieren geen kans maken.

Wel hebben professionele kopers vaak meer ervaring met het inschatten van risico’s en kosten. Een goede voorbereiding is daarom extra belangrijk als je als particulier wilt meebieden.

Tip:
Laat vooraf een financieel adviseur of makelaar meekijken zodat je weet wat een realistisch bod is.

Hoe werkt een executieveiling stap voor stap

Een woning kopen via een veiling verloopt volgens een vast proces. Dit zijn de belangrijkste stappen.

Stap 1 Veilingwoning zoeken

Veilingwoningen worden gepubliceerd via gespecialiseerde websites, notariskantoren en vastgoedplatformen. Hier vind je informatie over de woning, de veilingdatum en de voorwaarden.

Stap 2 Veilingvoorwaarden controleren

Bij iedere veiling horen veilingvoorwaarden. Hierin staat bijvoorbeeld welke kosten voor jouw rekening komen en binnen welke termijn je moet betalen.

Lees deze documenten altijd goed door voordat je besluit mee te bieden.

Stap 3 Financiering regelen

Omdat je geen financieringsvoorbehoud hebt, moet je vooraf zeker weten dat je de woning kunt betalen. Soms moet je zelfs aantonen dat je voldoende financiële middelen hebt voordat je mag meebieden.

Tip:
Bereken vooraf je maximale budget inclusief bijkomende kosten.

Stap 4 Maximumbod bepalen

Bepaal vooraf wat je maximaal wilt bieden en houd je daaraan. Houd ook rekening met eventuele verbouwingskosten en risico’s.

Stap 5 Meebieden tijdens de veiling

Tijdens de veiling kun je bieden in de zaal of online. Het tempo kan hoog liggen, waardoor voorbereiding essentieel is.

Stap 6 Gunning door de bank

Ook als jij het hoogste bod hebt, betekent dit niet automatisch dat je de woning krijgt. De bank moet het bod eerst goedkeuren. Dit wordt de gunning genoemd.

Pas na gunning is de koop definitief.

Wat zijn de risico’s van een huis kopen op een veiling

Een woning kopen via een executieveiling kan financieel aantrekkelijk zijn, maar brengt duidelijke risico’s met zich mee.

Belangrijke risico’s zijn:

• Geen ontbindende voorwaarden
  Je kunt de koop meestal niet annuleren als de financiering niet lukt.
• Geen garantie op de staat van de woning
  Je koopt de woning zoals deze is, zonder garanties.
• Beperkte bezichtigingsmogelijkheden
  Soms is bezichtigen niet mogelijk of slechts beperkt toegestaan.
• Mogelijk nog bewoners aanwezig
  Het kan voorkomen dat de woning nog niet leeg is bij aankoop.
• Verborgen gebreken
  Achterstallig onderhoud of schade kan voor extra kosten zorgen.
• Extra kosten
  Je betaalt vaak meer bijkomende kosten dan bij een reguliere aankoop.

Belangrijk:
Koop alleen een veilingwoning als je financiële ruimte hebt voor onverwachte kosten.

Welke kosten komen kijken bij een veilingwoning

Bij een woning op een executieveiling betaal je meestal meer bijkomende kosten dan bij een reguliere aankoop.

Denk aan:

• Overdrachtsbelasting
  Net als bij een normale aankoop betaal je overdrachtsbelasting.

• Notariskosten
  De kostenverdeling kan anders zijn dan bij een reguliere verkoop.

• Veilingkosten
  Kosten voor het organiseren van de veiling kunnen voor rekening van de koper komen.

• Eventuele schulden of lasten
  Controleer altijd of er nog verplichtingen aan de woning verbonden zijn.

• Renovatiekosten
  Omdat de staat van de woning niet altijd duidelijk is, moet je rekening houden met onderhoudskosten.

Tip:

Reserveer altijd een financiële buffer voor onverwachte kosten.

Kun je een hypotheek krijgen voor een veilingwoning

Het is mogelijk om een hypotheek te krijgen voor een veilingwoning, maar dit is vaak complexer dan bij een normale aankoop. De termijn tussen koop en betaling is meestal kort. Ook ontwikkelingen in de hypotheekrente kunnen invloed hebben op wat je uiteindelijk kunt lenen.

Sommige kopers gebruiken tijdelijk eigen middelen en regelen daarna de hypotheek. Niet iedere geldverstrekker werkt hier hetzelfde in.

Laat je daarom vooraf goed adviseren zodat je weet wat mogelijk is.

Waar vind je executieveilingen van woningen

Executieveilingen worden meestal gepubliceerd via:

• gespecialiseerde veilingwebsites
• notariskantoren
• vastgoedplatformen

Hier vind je vaak ook belangrijke documenten zoals veilingvoorwaarden, eigendomsinformatie en beschikbare rapporten.

Neem altijd de tijd om deze informatie goed te bestuderen voordat je een bod uitbrengt.

Wanneer is een veilingwoning interessant

Een woning kopen via een veiling kan interessant zijn wanneer je:

• voldoende financiële ruimte hebt
• risico’s kunt dragen
• ervaring hebt met verbouwen
• een lange termijn investering zoekt

Voor starters zonder financiële buffer is een executieveiling meestal minder geschikt. Voor goed voorbereide kopers kan het juist kansen bieden.

Veelgestelde vragen over een huis kopen op een veiling

Conclusie

Een huis kopen via een executieveiling kan financieel interessant zijn, maar alleen als je goed voorbereid bent. Verdiep je vooraf in de kosten, risico’s en voorwaarden en bepaal altijd je maximale budget voordat je meebiedt. Wie zich verder wil verdiepen in het aankoopproces van een woning, vindt binnen de categorie huis kopen meer artikelen over financiering, kosten en waar je als koper op moet letten.