Een tweede huis: 5 mogelijkheden om een extra eigendom te financieren

Een tweede huis op een rustige of exotische locatie is een droom voor velen. Of misschien wil je wel een extra stekje in een grote metropool? Vastgoed kan een goede investering zijn, zeker als je het eigendom kunt verhuren wanneer je er zelf niet aanwezig bent. Het financieren van een tweede huis is echter vaak iets minder vanzelfsprekend. In dit blogbericht bespreken wij daarom 5 verschillende manieren om een vakantiehuis te financieren.

1. Eigen vermogen

Heb je over de jaren een bepaald vermogen opgebouwd, dan kan dit geld zeker dienstdoen als middel voor de aankoop van een tweede woning / recreatiewoning. Het financieren van een woning uit eigen middelen kan namelijk een interessante manier zijn om ongebruikt spaargeld aan het werk te zetten. De spaarrente staat historisch laag en levert amper op. Investeren in vastgoed kan mogelijks meer opbrengen. Of een tweede woning financieren met eigenvermogen voordeliger is, verschilt per situatie.

Voordelen:

• Je betaalt geen rente over de lening indien alles met eigen vermogen wordt gefinancierd.
• Indien je een lening neemt, is de schuld lager en betaal je dus minder rente.
• Je loopt minder risico op restschuld bij de verkoop van je woning.
• Je betaalt geen belasting over de overwaarde van je woning. Dit in tegenstelling tot spaargeld, waar je boven een bepaald bedrag wél belastingen betaalt*.

Nadelen:

• Het vermogen dat je geïnvesteerd hebt in dit vastgoed is niet onmiddellijk beschikbaar voor acute kosten en andere onvoorziene uitgaven.
• Indien je besluit de woning te verkopen, heb je een hogere overwaarde. Dit kan fiscale gevolgen hebben bij de aankoop van een andere woning.

*Iedereen betaalt vermogensbelasting boven een bedrag van €30.000 (2018). Ben je fiscaal partners, dan geldt een bedrag van € 60.000. De hoeveelheid is afhankelijk van je vermogen. Over de eerste €70.800 van je vermogen betaal je 0,6% belasting, daarna betaal je 1,3% belasting tot €978.000. Is je vermogen groter dan €978.000, dan betaal je 1,61% belasting in 2018.

2. Een hypotheek

Is je eigen vermogen ontoereikend om een vakantiewoning volledig zelf te financieren? Dan kan een hypotheek bij de bank uitkomst bieden. Het is echter wel belangrijk te weten dat er een groot verschil is tussen een hypotheek op je eerste en je tweede woning. In het laatste geval kom je namelijk slechts in beperkte gevallen in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek* en rekent de bank in vele gevallen een renteopslag. Bovendien financiert de bank maximaal zestig tot zeventig procent van je tweede woning. Ben je ondernemer dan behoort een zakelijke hypotheek ook tot de mogelijkheden. Ook hier geldt natuurlijk dat het belangrijk is dat je je goed laat adviseren.

*Om in aanmerking te komen voor aftrek van de hypotheekrente moet je overwaarde op je woning hebben. Je moet deze kunnen aantonen en het vrijkomende geld gebruiken om je huis in waarde te laten stijgen door renovatie of verbouwing. Bij een tweede hypotheek op een nieuwe woning heb je voor een periode van twee jaar recht op hypotheekrenteaftrek op beide hypotheken (gesteld dat je reeds een eerste hypotheek hebt lopen), zolang je oude huis nog niet is verkocht.

Voordelen:

• Hypotheken bieden vaak gunstiger rentevoeten dan een gewone lening.
• Mogelijks renteaftrek.
• Je kan de hypotheek bij de bank als financiële hefboom gebruiken.

Nadelen:

• Je betaalt notariskosten en afsluitkosten op een tweede hypotheek.
• Mogelijks renteopslag.

3. Persoonlijke lening

Indien financiering met eigen vermogen of een tweede hypotheek niet mogelijk zijn, kunt u geld lenen met behulp van een persoonlijke lening of doorlopend krediet. Je ontvangt dan afhankelijk van je lening in één keer een bedrag van de bank op je rekening of beschikt over een reserve die je op ieder moment kunt opnemen. De lening los je vervolgens maandelijks af met een vast bedrag. Het grote nadeel van een dergelijke lening is dat de rente flink hoger ligt dan bij een hypotheek. Er is namelijk geen sprake van een onderpand, al kan je bij sommige kredietverstrekkers een deal overeenkomen waarbij je een lagere rente betaalt in ruil voor onderpand.

Voordelen:

• Deze vorm van financiering biedt een hoge flexibiliteit.
• Je betaalt geen advies-, notaris- en taxatiekosten.
• Je kan steeds zoveel aflossen als je wilt.

Nadelen:

• Rente is hoger dan bij een hypotheek

4. Schenking

Een vierde optie om een tweede huis te financieren is met behulp van een schenking. Ouders mogen hun (pleeg)kind tussen de 18 en 40 jaar oud tot €100.800 (2018) belastingvrij schenken. Deze schenking moet wel gebruikt worden voor de aankoop, verbetering of onderhoud van een eigen (tweede) woning of voor de aflossing van de eigenwoningschuld. (Lees hier meer over voorwaarden en andere vrijstellingen).

Voordelen:

• Je betaalt geen schenkbelasting tot €100.800.
• De eenmalige vrijstelling geldt per schenker en niet per ontvanger. Als ontvanger kun je dus van meerdere schenkers een schenking ontvangen. Let op: dit geldt niet voor gescheiden ouders. Hun schenking is gebaseerd op het ouderschap en wordt bij elkaar opgeteld.

Nadelen:

• Het is noodzakelijk dat je de schenking zelf vastlegt. Gebeurt dit niet, dan kan je bijvoorbeeld in geval van scheiding de helft van de schenking verliezen. Wees dus steeds zeker dat je duidelijk vastlegt op papier wat iedereen inbrengt in de aankoop van het huis, zodat je later niet in de problemen komt.
• Je moet aangifte doen van verkrijging voor de schenkbelasting. Je ontvangt dan een nul-aanslag omdat je een vrijstelling hebt.

5. Personal holding

Als je een eigen BV, MKB of ander bedrijf hebt, dan kan het interessant zijn om een tweede woning vanuit deze onderneming te financieren. Je leent dan geld vanuit je onderneming aan jezelf als privépersoon. Dit kan in sommige gevallen fiscale voordelen bieden. Een bijkomend voordeel is dat je geen rente hoeft te betalen. 
Je hebt ook de mogelijkheid om via de onderneming een financiering via een hypotheekverstrekker te regelen. Op die manier kan je vaak betere voorwaarden krijgen en een scherper tarief. Informeer je echter wel goed naar de regels van de Belastingdienst indien je fiscaal in orde wilt zijn.

Voordelen:

• Lenen vanuit je onderneming aan een privépersoon biedt fiscale voordelen.
• Je betaalt geen rente.
• Mogelijkheid tot betere voorwaarden bij de hypotheekverstrekker.

Nadelen:

• Fiscaal soms ingewikkeld

Eigendom in het buitenland

Indien je graag een tweede woning in het buitenland wenst te kopen, is het extra belangrijk dat je rekening houdt met de lokale regelgeving. Problemen met de overheid in het buitenland kunnen namelijk zeer kostbaar uitdraaien indien je niet voldoende voorbereid bent. Vraag daarom steeds advies bij iemand die de lokale wetgeving omtrent vastgoed zeer goed kent.Een tweede obstakel is dat Nederlandse banken vaak niet erg happig zijn naar het financieren van vastgoed in het buitenland. Je zal dus moeten financiering aanvragen bij een buitenlandse bank indien je niet over voldoende eigen vermogen beschikt. Zorg er dus voor dat je jezelf steeds grondig informeert.