Huis bezichtigen: let op signalen van technische gebreken

Een nieuwe keuken, een strakke vloer en een frisse laag verf maken een woning tijdens een bezichtiging al snel aantrekkelijk. Maar ze vertellen weinig over de staat van het huis. Juist een slecht sluitend raam, een oude installatie of een onverklaarde vochtplek kan iets zeggen over het onderhoud dat je als koper straks overneemt. Je hoeft tijdens een bezichtiging niet zelf vast te stellen wat er aan de hand is. Het gaat erom dat je herkent waar je vóór een bod meer over wilt weten.

Een nette afwerking is nog geen bewijs van goed onderhoud

Een woning kan er verzorgd uitzien, terwijl er achter de afwerking nog onderhoud nodig is. Nieuw schilderwerk hoeft niets te verhullen, maar vertelt je ook niet of er eerder vochtproblemen zijn geweest. Hetzelfde geldt voor een vernieuwde vloer die de staat van de onderliggende constructie aan het zicht onttrekt.

Vraag daarom niet alleen wat er is opgeknapt, maar ook waarom. Ging het om een cosmetische verbetering, regulier onderhoud of herstel van een eerder probleem? Bij grotere werkzaamheden is het prettig als de verkoper facturen, foto’s of een herstelrapport kan laten zien.

Ontbreken die documenten, dan heb je minder informatie om op terug te vallen.

Wanneer is een klein gebrek reden om verder te kijken?

Een klemmende deur kan het gevolg zijn van een slecht afgesteld scharnier. Maar als meerdere deuren klemmen en er ook scheuren in de muren zichtbaar zijn, is het verstandig om te vragen of de oorzaak ooit is onderzocht.

Kijk daarom niet alleen naar het gebrek zelf, maar ook naar wat je verder in de woning ziet. Loopt een vloer zichtbaar scheef? Zijn er op verschillende plekken scheuren ontstaan? Zulke signalen kunnen samenhangen met beweging in de constructie.

Ook de bouwperiode kan aanwijzingen geven. Bij oudere woningen kunnen bijvoorbeeld houten vloeren, verouderde leidingen en de staat van de fundering extra aandacht verdienen.

Ramen, kozijnen en gevel: kijk naar de aansluitingen

Ramen en kozijnen hebben invloed op het dagelijks comfort, de ventilatie en de isolatie van een woning. Controleer of ramen en deuren soepel openen en sluiten. Kijk naar beschadigingen, versleten rubbers, kieren en vochtsporen rond het kozijn. Bij houten kozijnen kan ook bladderende verf of zacht geworden hout aanleiding zijn om verder te kijken.

Bij kunststof kozijnen zijn vooral de naden, afdichtingen en eventuele beschadigde afwerkprofielen het bekijken waard. Zulke profielen bestaan in verschillende vormen en maten en worden onder meer gemaakt met kunststof extrusie. Als een afwerkprofiel beschadigd is, kun je niet zomaar een willekeurig vervangend onderdeel laten plaatsen. Vraag daarom bij zichtbare schade naar het merk of type kozijn. Met die informatie kun je nagaan of er nog een passend onderdeel verkrijgbaar is.

De staat van een kozijn hangt overigens niet alleen af van het materiaal. Ook een relatief nieuw kozijn kan problemen geven wanneer het niet goed is gemonteerd of afgedicht.

Bekijk vervolgens de buitenkant van het huis. Let op beschadigd voegwerk, scheuren en plekken waar water langs de gevel loopt. Bij woningen met gevelbekleding verdienen vooral de randen, naden en bevestigingen aandacht. Zie je een loszittend of beschadigd gevelbekledingsprofiel, vraag dan of er eerder schade of vochtproblemen zijn geweest.

Wat vertelt het energielabel over de woning?

Het energielabel geeft een indruk van de energieprestatie van een woning. De schaal loopt van A++++ voor de energiezuinigste woningen tot G voor de minst zuinige. Toch vertelt die letter niet wat jij straks precies aan gas en elektriciteit gaat betalen.

Het werkelijke verbruik hangt onder meer af van het aantal bewoners, de gewenste binnentemperatuur en hoe vaak mensen thuis zijn. Vraag daarom gerust naar het energieverbruik van de huidige bewoners, maar zie dat vooral als aanvullende informatie.

Interessanter is vaak wat er daadwerkelijk aan de woning is verbeterd. Is het dak geïsoleerd? Welk glas zit er in de ramen? Is de vloer aangepakt? En wanneer zijn die werkzaamheden uitgevoerd? Vraag bij twijfel naar de onderliggende documentatie.

Controleer ook wanneer het energielabel is opgesteld en tot wanneer het geldig is. Zeker bij een ouder label is het verstandig om na te gaan of er later nog isolatie of andere energiebesparende maatregelen zijn aangebracht. Een energielabel laat niet altijd precies zien hoe een woning er nu voor staat. Bij verkoop is de verkoper verplicht een geldig energielabel beschikbaar te stellen. Je ontvangt dit uiterlijk bij de officiële overdracht.

Vraag naar onderhoud dat je niet direct ziet

Niet alle belangrijke onderdelen van een woning zijn tijdens een bezichtiging goed te beoordelen. Van een dak zie je meestal maar een deel. De fundering ligt grotendeels buiten het zicht en ook de staat van leidingen en elektrische installaties is niet altijd duidelijk.

Vraag daarom naar uitgevoerd onderhoud, bekende gebreken en eventuele herstelwerkzaamheden. Wanneer is het dak voor het laatst aangepakt? Zijn er lekkages geweest? Hoe oud is de cv-installatie en wanneer heeft die voor het laatst onderhoud gehad?

Vooral bij grotere werkzaamheden kunnen facturen en onderhoudsrapporten veel duidelijk maken. Een dak dat vijf jaar geleden is vernieuwd, klinkt geruststellend. Maar is alleen de dakbedekking vervangen of ook de onderliggende constructie aangepakt? Dat verschil kan belangrijk zijn voor toekomstig onderhoud.

Het gaat niet om het verzamelen van zoveel mogelijk documenten. Je wilt vooral weten welke grote uitgaven mogelijk nog voor je liggen.

Bij een tweede bezichtiging kijk je anders

Tijdens de eerste bezichtiging ben je vaak vooral bezig met de indeling, de sfeer en de vraag of je jezelf in het huis ziet wonen. Bij een tweede bezoek kun je gerichter kijken naar onderdelen die eerder zijn blijven liggen.

Neem bijvoorbeeld de tijd om de zolder en berging te bekijken. Is er een toegankelijke kruipruimte, bespreek dan met de makelaar of die bekeken kan worden. Let ook op de staat van het dakbeschot, zichtbare leidingen en plekken waar vocht of lekkage zou kunnen zijn opgetreden.

Het kan helpen om vooraf drie of vier vragen op te schrijven die je na de eerste bezichtiging nog had. Je hoeft dan niet opnieuw het hele huis te beoordelen, maar kunt je richten op de punten die voor jouw beslissing belangrijk zijn.

Vraag toestemming voordat je foto’s maakt en bespreek welke ruimtes je nog eens wilt zien.

Wanneer is een bouwkundige keuring verstandig?

Bij twijfel over de technische staat van een woning kan een bouwkundige keuring uitkomst bieden. Een onafhankelijke bouwkundige inspecteert onder meer het dak, de muren, vloeren, kozijnen en zichtbare installaties. In het rapport staan doorgaans de aangetroffen gebreken, adviezen en een inschatting van de herstelkosten.

Zo’n keuring is vooral waardevol wanneer je signalen ziet die je zelf niet kunt beoordelen. Ook bij een oudere woning, achterstallig onderhoud of een ingrijpende verbouwing kan extra onderzoek verstandig zijn.

Een bouwkundige keuring is meestal een visuele inspectie. De inspecteur kan dus niet alles beoordelen wat achter muren, onder vloeren of op moeilijk bereikbare plekken zit. De keuring vervangt je onderzoeksplicht niet volledig: bij aanwijzingen voor funderingsproblemen kan aanvullend specialistisch onderzoek nodig zijn.

Wil je de uitkomst laten meewegen bij je aankoopbeslissing, denk dan ook na over het moment van keuren. Je kunt een keuring vóór het sluiten van de koopovereenkomst laten uitvoeren, mits de verkoper toestemming geeft. Een andere mogelijkheid is een bod met een voorbehoud voor een bouwkundige keuring. De precieze afspraken en termijnen moeten dan wel goed in de koopovereenkomst staan.

Wat doe je met de informatie voordat je biedt?

Na een bezichtiging hoef je niet van ieder onderdeel precies te weten hoe lang het nog meegaat. Maar het maakt wel verschil of je te maken hebt met normaal onderhoud, een gebrek dat binnenkort moet worden verholpen of een probleem waarvan de omvang nog onbekend is.

Een paar kozijnen die opnieuw geschilderd moeten worden, kun je meestal vrij eenvoudig meenemen in je onderhoudsbudget. Bij mogelijke funderingsproblemen of terugkerende lekkages ligt dat anders. Daar wil je eerst meer duidelijkheid over hebben voordat je financiële verplichtingen aangaat.

De verkoper moet relevante informatie over bekende gebreken verstrekken, maar als koper heb je ook een onderzoeksplicht. Zichtbare aanwijzingen voor problemen kun je daarom beter niet negeren.

Je zoekt niet naar een huis zonder gebreken, maar naar een huis waarvan je weet wat je koopt en welke onderhoudskosten je kunt verwachten.