Zo vul je met een bouwkundige keuring de onderzoeksplicht in bij het kopen van een huis

Wie een woning koopt, is zelf verantwoordelijk voor het onderzoeken van de staat van die woning. Die onderzoeksplicht volgt uit het Burgerlijk Wetboek en houdt in dat een koper niet blind mag vertrouwen op de vrolijke foto’s in de verkoopbrochure. Een bouwkundige keuring laten uitvoeren is een slimme manier om achter verborgen gebreken te komen en een goed beeld te krijgen van de staat van de woning. Een onafhankelijke keurder loopt de woning na en legt de bevindingen vast in een rapport, zodat je precies weet wat je koopt voordat je het koopcontract tekent.

Onderzoeksplicht van de koper, mededelingsplicht van de verkoper

Niet alleen de koper heeft verplichtingen, maar ook de verkopende partij. Deze moet namelijk de bij hem bekende gebreken melden die het normale gebruik van de woning in de weg staan. Goed zichtbare of redelijkerwijs te verwachten gebreken hoeven niet noodzakelijkerwijs benoemd te worden. Deze komen na de overdracht voor de rekening van de koper. Wie na de koop een probleem ontdekt dat bij een normale inspectie te zien was geweest, staat juridisch meestal niet zo sterk.

Een bouwkundig rapport kan handig zijn als er na de koop problemen aan het licht komen. Het laat zien dat je als koper je huiswerk hebt gedaan en legt vast in welke staat de woning verkeerde op het moment van de koop. Ontstaat er later discussie over een gebrek, dan kan dat rapport voorkomen dat er een welles-nietes-discussie ontstaat.

Wat de keurder wel en niet kan vaststellen

Een bouwkundige keuring is een visuele, niet-destructieve inspectie. Dat wil zeggen dat de keurder de zaken beoordeelt die zichtbaar en bereikbaar zijn, van het dak tot aan de kruipruimte, zonder muren of vloeren open te maken. Onderdelen die aan het zicht onttrokken zijn, zoals leidingen in een dichte wand, vallen daarbuiten. Een goed rapport benoemt ook welke onderdelen niet in het onderzoek zijn meegenomen, zodat je weet welke onderdelen wél beoordeeld zijn en waar eventueel vervolgonderzoek nodig is.

Ziet de keurder aanwijzingen voor een dieper liggend probleem, bijvoorbeeld vochtsporen of scheurvorming, dan kan hij specialistisch onderzoek adviseren. Dit houdt in dat hij of zij iets niet vertrouwt, maar aan de buitenkant niet goed kan zien hoe groot het probleem is. Bureaus zoals de Keuringsdienst voor Wonen combineren de keuring desgewenst met zo’n vervolgonderzoek, voor absolute zekerheid over de staat van de woning.

Oudere woningen vertonen vaker gebreken

Hoe ouder de woning is, hoe meer gebreken en problemen een keuring doorgaans laat zien. In gemeenten met veel vooroorlogse bouw, zoals Rijswijk, staan bijvoorbeeld veel woningen van tachtig jaar of ouder. Bouwmaterialen en installaties uit die tijd voldoen niet vanzelfsprekend aan de huidige eisen, en achterstallig onderhoud is vanaf de straat lastig te beoordelen. Wie daar een jaren-30-woning op het oog heeft, laat met een bouwkundige keuring Rijswijk vastleggen hoe de woning er bouwkundig voor staat en welke kosten op korte en lange termijn te verwachten zijn.

Die kosteninschatting is voor kopers vaak het meest bruikbare deel van het rapport. Deze helpt je namelijk om een realistische inschatting te maken of je de woning, inclusief verbouwing en het herstel van de vastgestelde gebreken, kunt betalen.

De ontbindende voorwaarde in het koopcontract

Een keuring werkt het best als je deze laat opnemen in het contract. In het koopcontract kun je een ontbindende voorwaarde voor de bouwkundige keuring opnemen: vallen de herstelkosten hoger uit dan een afgesproken bedrag, dan mag je de koop ontbinden zonder daar een boete voor te hoeven betalen. In een drukke woningmarkt, zoals die van Rotterdam, kan het zijn dat de verkoper daar niet mee akkoord gaat. Bij veel interesse in de woning geeft deze eerder de voorkeur aan een koper die direct wil tekenen zonder ontbindende voorwaarden. Laat een bouwkundige keuring Rotterdam dan ook tijdig uitvoeren, zodat je vroeg in het proces een bod kunt doen en al vóór de koop precies weet waar je aan toe bent.

Daarnaast geldt na het tekenen van het koopcontract natuurlijk de wettelijke bedenktijd van drie dagen (artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek). Die termijn is redelijk kort, dus wie de keuring pas dan wil inplannen, moet snel kunnen schakelen en geluk hebben dat er een gaatje is in de agenda van de keurder.

Gebruik een bouwkundig rapport als leidraad

Het bouwkundig rapport is vooral handig voor wie wil onderhandelen over de prijs. Met de bevindingen in de hand kun je het bod vaak naar beneden bijstellen of eisen dat bepaalde zaken worden hersteld vóór de overdracht. Wijst het rapport op een dieper liggend probleem, dan kun je gericht vervolgonderzoek laten uitvoeren voordat je definitief beslist.