Trends op de huizenmarkt

De huizenmarkt heeft de afgelopen decennia nogal de nodige veranderingen doorgemaakt. Hoewel er niet altijd even snel werd ingespeeld op een veranderde vraag van woningzoekenden, zijn toch duidelijk bepaalde demografische ontwikkelingen terug te zien in woningtrends.

Een korte geschiedenis

Als we beginnen met de periode vanaf 1950. Dan is vooral de sterk groeiende bevolking in Nederland oorzaak van een veranderde vraag. Sinds dat jaar zijn er namelijk ruim zeven miljoen mensen in Nederland bijgekomen. Vooral in de periode net na de Tweede Wereldoorlog ontstond er mede door de babyboom, immigranten uit Nederlands-Indië en iets later ook de arbeidsmigranten een grote vraag naar eengezinswoningen. Daarbij verbeterde door diverse belangrijke medische ontwikkelingen de volksgezondheid en steeg de leeftijdsverwachting. Dit resulteerde ook in meer woningen die geschikt waren voor ouderen.

De generatie van de babyboomers gingen zich vervolgens zelf weer settelen en kregen kinderen. Er waren wederom veel nieuwbouwwoningen nodig voor gezinnen, maar verschil was wel dat deze gezinnen over het algemeen veel welvarender dan voorgaande generaties waren. Pas redelijk laat heeft dit vanaf begin jaren negentig van de vorige eeuw wederom voor een trendbreuk op de woningmarkt gezorgd. De opkomst van de Vinex-wijken was een feit. Dit beleid heeft sterk het woonlandschap in Nederland bepaald, door grote nieuwbouwwijken te plannen dichtbij grotere steden.

Waardoor wordt de woningmarkt in 2018 bepaald?

Anno 2018 is juist weer een andere beweging te zien. Er komen steeds meer alleenstaanden doordat er minder mensen een relatie hebben en meer mensen scheiden. Daarnaast wordt van de steeds meer vergrijzende bevolking verwacht dat deze langer zelfstandig thuis met de nodige zorg blijft wonen. Samen met de nog steeds groeiende bevolking (alhoewel nu voornamelijk door immigratie) en de steeds schaarsere ruimte (en daarbij behorende stijgende huizenprijzen) komt de nadruk nu meer te liggen op appartementen.

Daarbij is er sprake van sterke concentratie rond de grote steden in de Randstad. Middelgrote steden in het noorden, oosten en zuiden van Nederland krijgen wederom een ander uiterlijk. Zo worden bijvoorbeeld in deze zogenaamde krimpgemeentes oude bedrijfs-, kantoor- of winkelpanden omgebouwd tot appartementencomplexen. Echter, in de Randstad was eind 2017 sprake van een gekte op de huizenmarkt, voornamelijk veroorzaakt door de bevolkingsgroei, een tekort aan nieuwbouwwoningen en koopwoningen als aantrekkelijkere optie dan huren door de lage hypotheekrente en hoge huren in de vrije sector.

Toekomst van de huizenmarkt

De trends veroorzaakt door vraag en aanbod en economische ontwikkelingen zoals hypotheekregels, rente en koopkracht die nu al zichtbaar zijn, zullen ook op de middellange tot lange termijn blijven spelen. De huidige babyboomgeneratie zal kleiner gaan wonen in bijvoorbeeld seniorenwoningen. Van de duurdere (half)vrijstaande woningen die zij willen verkopen komt dan een groter aanbod terwijl de vraag kleiner wordt. De groei van alleenstaanden zal naar verwachting namelijk nog doorzetten. Daarnaast zal ook verhoudingsgewijs het aantal inwoners met een immigratie-achtergrond toenemen. Deze doelgroep vormt weliswaar vaker en eerder een gezin, maar verzamelt zich meer in de grote steden in goedkopere, grotere woningen.

De nadruk zal dus meer en meer komen te liggen op flexibeler omgaan met de beschikbare ruimte

Een blik in de toekomst is helaas niet mogelijk, maar het aanbod van nieuwbouwwoningen volgt nauwelijks of te traag een verandering in vraag zo heeft de geschiedenis uitgewezen. Dit wordt mede veroorzaakt door stroperige procedures en grondschaarste. De nadruk zal dus meer en meer komen te liggen op flexibeler omgaan met de beschikbare ruimte zoals het (door)ontwikkelen van vastgoed, waarbij duurzaamheid een steeds belangrijkere rol zal gaan spelen.