Exclusief onderhandelen… ?

Stel: je hebt je oog laten vallen op een prachtige koopwoning en wil daar een bod op uitbrengen. De verliefdheid op de woning wint het uiteraard niet van de Hollandse zuinigheid, dus rustig en langzaam onderhandelen en vooral lekker laag beginnen. De woningmarkt is toch op een dieptepunt. Dus wie doet je wat…

Makelaar wenst je succes…

Maar dan krijg je ineens een mailtje van de verkopend makelaar. De eigenaar heeft een bod van een andere geïnteresseerde ontvangen en heeft dat bod geaccepteerd. De woning is zodoende verkocht maar niet aan jullie. De makelaar wenst je nog succes met het zoeken naar een andere koopwoning, maar ondertussen is de teleurstelling groot en komt de stoom uit je oren. We zijn in onderhandeling -al maanden – en nu wordt de woning zonder overleg, zonder de onderhandelingen te stoppen, zomaar verkocht aan een ander? Dit kan toch niet waar zijn?

Bovenstaande voorbeeld is niet verzonnen, maar het overkwam deze week iemand die een huis wilde kopen in het zuiden van het land. Naar zijn mening – en die van vele anderen – had dit niet mogen gebeuren omdat hij er vanuit ging dat wanneer onderhandelingen zijn gestart, er geen zaken gedaan mogen worden met een derde partij. Op zijn minst moeten de onderhandelingen worden stopgezet of moet een eerste recht worden gegund aan de partij die al aan het onderhandelen was.

Regels voor onderhandelingen

Helaas, de werkelijkheid is anders. In principe zijn er geen officiële regels voor onderhandelingen in Nederland vastgesteld. Zo is er dus geen wet die zegt dat je exclusief moet onderhandelen bij de verkoop van een woning. Bij een veiling of een inschrijving waarbij meerdere geïnteresseerden bieden is dit heel duidelijk. Maar ook bij andere onderhandelingen staat het de verkoper (en ook de koper) vrij om met meerdere partijen zaken doen. Ongeacht of dit openlijk of heimelijk plaatsvindt.

De reden van het ontstaan van deze verwarring is wellicht omdat er makelaars in Nederland zijn die zichzelf hebben opgelegd om altijd ’exclusief‘ te onderhandelen. Houd er echter rekening mee dat dit zeker niet de norm is. Als je hierover zekerheid wilt hebben, zorg dan dat je dit met de verkoper/verkopende makelaar afspreekt en schriftelijk laat bevestigen (bijvoorbeeld via email).

Lastig te bewijzen

Ook een schadevergoeding bij het afbreken van de onderhandelingen zit er niet in. Uit jurisprudentie blijkt wel dat iemand schadevergoeding kan eisen als de onderhandelingen worden gestopt op een moment dat je er eigenlijk zeker van kunt zijn dat de onderhandeling rond komen. In het geval van onderhandelen bij een woning is dit echter heel lastig te bewijzen.

Kortom, wat is de moraal van het verhaal? Het is goed om scherp te onderhandelen, maar wees beducht dat, nu de markt aantrekt, het huis wel degelijk verkocht kan worden aan een tweede koper en je geen enkel recht kunt ontlenen aan het feit dat jouw bod de eerste was.