Wat is uw woning waard… ?

“Mag het een onsje meer zijn?” Vroeger hoorden we deze vraag meestal bij de slager. De makelaar krijgt hem nu iedere dag. Het is een logische gedachte om de vraagprijs zo hoog mogelijk te bepalen. Omdat iedereen weet dat er wel wat vanaf gaat. En hoe hoger je inzet, hoe meer je eraan over houdt. Toch…?

Wat is uw woning waard?

Natuurlijk, uw woning is mooier dan die van de buren. Niet alleen de ligging is net even beter, maar ook de afwerking is beter dan vergelijkbare koopwoningen en is veel smaakvoller ingericht. Een hogere prijs is dan toch gerechtvaardigd? Hoe moeilijk ook, maar probeer hier kritisch in te zijn. Terecht of niet, ziet de potentiële koper die voordelen ook of vindt hij andere zaken belangrijker? En als hij de voordelen wel ziet, is hij dan ook nog bereid om hier extra voor te betalen?

Meer vragen is minder krijgen

Als u meer vraagt dan uw huis waard is dan staat u een moeizaam en veelal langdurig verkoopproces te wachten. In de huidige markt wordt uw huis dagelijks minder waard. Een langdurig verkoopproces werkt niet in uw voordeel. Er zijn echter meer redenen waarom u meestal minder krijgt als u te veel vraagt.

Een goede makelaar kent deze redenen en zal u daarom nadrukkelijk adviseren om niet te veel te vragen:

• Internet heeft de woningmarkt transparant gemaakt.  Op Huislijn.nl kan iedere koper zien wat er in de buurt te koop staat. Daarnaast bezichtigen kopers de woningen en kunnen dus  een goede vergelijking maken. Niets is dodelijker dan de vraag: ”Kunt u ons uitleggen waarom deze woning zoveel duurder is dan de andere woningen in de straat? Die hebben wij ook gezien en eerlijk gezegd zien we geen verschil”.
• Wie de bal kaatst kan de bal verwachten. Ervaring leert dat als de verkoper een te hoge prijs vraagt de potentiële koper langer zal onderhandelen.  Bij ieder voorstel blijven ze twijfelen en vragen ze zich af of de vraagprijs toch niet nog lager kan worden.
• Lang niet iedereen heeft zin om te onderhandelen. Bij een te hoge prijs zullen veel potentiële kopers uw deur voorbij gaan. Als gevolg kan uw woning lang te koop staan, dit leidt al snel tot twijfel bij de potentiële kopers. Twijfel leidt altijd tot een lagere koopsom. Mag het een onsje minder zijn?
• Moet u noodgedwongen de vraagprijs verlagen dan slaat de twijfel bij de potentiële kopers om in opportunisme: die verkoper moet verkopen dus laten we gaan prijsschieten. Ik hoef u niet uit te leggen wat dat doet in de onderhandelingen…

Hoe dan wel?

Een goede makelaar (bijvoorbeeld een VastgoedPRO makelaar) legt u uit dat een vraagprijs niet bepalend is voor de koopsom. Het is een verkoop-/marketingstrategie om uw woning in de markt te zetten. Er zijn vele wegen die naar Rome leiden en de makelaar zal u een van deze adviseren. Hierbij houdt hij rekening met uw wensen, het aanbod in de omgeving  (de prijs van deze woningen), de bijzonderheden van uw woning en actuele ervaringen met kopers in uw regio. Een verkooprijs is dus maatwerk.

Een paar bekende strategieën:

• Koopsom plus.
  Hierbij gaat de makelaar uit van een reële koopsom voor uw woning met daar bovenop een kleine marge. Deze marge is bepalend voor wat andere vergelijkbare woningen doen. De makelaar kan dit inschatten en zal u een prijstelling adviseren met een lagere, gelijke of hogere marge. Het doel daarbij is om de koopsom te realiseren. De marge is slechts om de woning te positioneren t.o.v. de andere woningen.
• Koopsom vast.
  In een overvolle markt kan het advies zijn om geen marge op de koopsom te zetten. Er kan over alles worden onderhandeld, behalve de prijs. Dat klinkt raar, maar dat is het niet. Sterker nog, veel kopers houden niet van onderhandelen en dat maakt de drempel lager. Daarnaast kunnen ze beter een inschatting maken of de woning de prijs waard is. Ze weten immers al wat de definitieve prijs wordt.
• Prijs vanaf.
  Hierbij wordt de koper uitgenodigd om een prijs te bieden boven een bepaald bedrag.  Dit heeft twee voordelen. De woning valt op door de lage prijs en het geeft ook aan dat er onder die prijs niet te praten valt. Een nadeel is dat sommige kopers deze vorm van prijzen niet zo goed kennen en daardoor mogelijk geen bod uitbrengen. Hoe laag de prijs onder de gewenst koopsom moet zijn is afhankelijk van de actuele ontwikkelingen in uw regio. Een ervaren makelaar kan u daarover adviseren.

Er zijn nog vele andere mogelijkheden zoals oplopende/aflopende prijzen,  verkoop per inschrijving of via veiling. Wat dat betreft is alles mogelijk. Bedenk echter dat de creatiefste oplossing niet perse de effectiefste hoeft te zijn. Wat de boer niet kent dat eet hij niet.

Wat krijg ik voor die prijs?

Er is een tendens om creatief te zijn met de prijs, bijvoorbeeld door extra kosten juist wel of niet (denk aan kosten koper)  op te nemen in de prijs, roerende zaken juist wel of niet te verkopen, de grond te scheiden van de woning, nu wonen later betalen etc. Bedenk echter dat dit het vergelijken van uw woning met een andere woning moeilijker maakt. Het lijkt interessant omdat uw woning zo in eerste instantie voordeliger lijkt, maar als de constructie in de ogen van de koper niet duidelijk is of als hij twijfelt aan het voordeel, dan werkt dit meestal niet in uw voordeel. Kopers houden niet van twijfel, dit leidt vrijwel altijd tot een lagere koopsom of zelfs tot helemaal geen koop.

Laat u dus goed informeren door een makelaar voordat u de woning in de markt zet. De vraagprijs voor uw woning is een zeer belangrijk aspect en moet een weloverwogen beslissing zijn. Bedenk dat u maar één keer een eerste indruk kunt maken.