Wat zou de huizenprijzen weer ‘normaal’ maken? Wat zijn de oplossingen?

Dat Huislijn.nl een bron is van informatie voor huizenzoekers is uiteraard algemeen bekend. Het aantal bezoekers groeit nog dagelijks en het aanbod is het meest uitgebreide en complete wat u zich maar kunt wensen. Binnen de woningmarkt is Huislijn.nl een onmisbaar instrument. Dat deze woningsite echter ook voor andere doeleinden wordt gebruikt bleek afgelopen week. Ik werd benaderd door twee scholieren die in 5 gymnasium zitten en die Huislijn.nl gebruiken als naslagwerk!

Verzoek

Onderstaand verzoek trof ik in mijn inbox aan:

Service

Nou heb ik zelf thuis twee erfgenamen die in 6 VWO en 4 HAVO zitten, dus ik weet hoe belangrijk dit soort werkstukken is. Zowel Huislijn.nl als ik werken hier dan ook graag aan mee. En op verzoek van de directie van Huislijn.nl publiceren we, met toestemming van de dames, bij deze de vragen en antwoorden die tussen ons werden gemaild. Welleswaar de meest uitgebreide en lange column die u ooit hier las, maar mogelijk dat er ook voor u informatie inzit die stof tot nadenken geeft. En in ieder geval weet u wat er op de agenda staat bij scholieren op het gymnasium!

Daling van de huizenprijzen

1. Hoe is de huidige situatie en wat vindt u het meest opvallend?
2. Hoe kan het dat de huizenprijzen nu dalen?
3. Wat zijn volgens u de oorzaken van de daling van de huizenprijzen?
4. Wat zijn volgens u de gevolgen van de daling van de huizenprijzen?
5. Wat voor effect heeft het woonakkoord op de huizenprijzen?
6. Wat zou de huizenprijzen weer ‘normaal’ maken? Wat zouden oplossingen zijn?
7. Is de situatie in Nederland te vergelijken met die van Ierland en Spanje?
8. Is de situatie te vergelijken met de inzinking van 1987?
9. Wat is de link van de huizenprijzendaling en de financiële crisis?

Hoe is de huidige situatie en wat vindt u het meest opvallend?

De huidige situatie is vrij ernstig. Het feit op zicht dat de huizenprijzen zijn gedaald heeft primair het gevolg dat er onder huizenbezitters sprake is van een gigantische kapitaalvernietiging. In Nederland zijn circa 7 miljoen huizen, 3.200.000 daarvan zijn koopwoningen. De gemiddelde prijs is in de afgelopen jaren (sinds eind 2008) ruim 15% gedaald. Als je dan weet dat het gemiddelde huis in 2008 circa  245.000 euro kostte, dan is er dus 3.200.000 x 36.000 euro = 115 miljard euro  verloren.

Circa 700.000 huiseigenaren (gezinnen, ouders met kinderen) hebben te maken met het feit dat hun huis ‘ onder water staat’. Dit houdt in dat men het huis heeft gekocht voor een bepaalde prijs, en daar een hypotheek voor hebben afgesloten, een geldlening. Maar door de prijsdaling is inmiddels de waarde van het huis lager dan de schuld die men heeft, waardoor men in geldproblemen kan komen als men het huis moet verkopen. Als dit zo is, bijvoorbeeld doordat mensen gaan scheiden of dat men werkeloos wordt, dan moet men het huis verkopen, maar is de opbrengst lager dan de schuld die men heeft bij de bank. Hierdoor komen mensen in de problemen.

Het meest opvallende is dat de situatie zich in Nederland voordoet. De economie in Nederland is Europees gezien een van de beste op dit moment, alleen Duitsland doet het beter. De werkeloosheid in Nederland is het laagste van Europa, alle Nederlanders bij elkaar hebben het meeste spaargeld op de bank staan in heel Europa. De aandelenbeurs van Nederland doet het heel goed, het begrotingstekort is een van de laagste in Europa en onze export is indrukwekkend. Toch is de huizenmarkt een van de slechtste in Europa. Alleen in Griekenland, Spanje en Ierland is de huizenprijs sterker gedaald, maar die landen zijn zo goed als bankroet. Dat is niet het geval in Nederland.

De terugval in verkopen is in Nederland over de afgelopen 5 jaar het meest dramatische ter wereld, een verval van ruim 50%. Werden in 2008 nog 220.000 woningen per jaar verkocht, in 2012 waren dit er nog maar net 108.000. het lijkt alsof Nederland in totale crisis verkeert als je naar de woningmarkt kijkt, dit is echter niet de werkelijkheid. Nederland is in Europa continue in de top drie van welvaart en rijkdom, het is heel opvallend dat dit voor de woningmarkt zich zo presenteert,

Hoe kan het dat de huizenprijzen nu dalen?

De prijsdaling is circa 4 jaar geleden ingezet, in november 2008, toen Lehmann Brothers in de USA failliet ging. Hiermee kwam een financiële crisis op gang die zijn  invloed heeft gehad op de markt. Banken kwamen in de problemen, waardoor deze steeds moeilijker deden om geld uit te lenen. Mensen, maar ook bedrijven en regeringen, gingen steeds kritischer kijken naar de uitgaven en de inkomsten. Door deze crisis kwam er ook een economische crisis, wat als gevolg heeft gehad dat het slecht ging met de markten.

Bedrijven kregen minder orders, moesten mensen ontslaan. In de zuidelijke landen bleek er veel mis te zijn met de manier waarop de regeringen met geld om gingen. Ten gevolge hiervan is de economie in vrijwel heel Europa slecht gegaan. In Nederland viel dat allemaal wel mee, maar door de continue berichtgeving over de dreigende slechte omstandigheden, durven mensen geen geld meer uit te geven. Kleine dingen, kleine uitgaven doet men nog wel, maar grote uitgaven stelt men zo veel mogelijk uit.

Veel mensen zijn bang dat het nog slechter zal worden en durven daarom geen grote uitgaven te doen maar sparen hun geld liever. Een huis kopen is de grootste uitgave die een particulier in zijn hele leven doet, dat stelt men uit. Hierdoor is de vraag naar huizen minder. Als er minder vraag is, terwijl er veel aanbod is, dalen de prijzen. Dat is vandaag de dag nog steeds het geval in de huizenmarkt.

Op dit moment staan er ruim 275.000 huizen te koop, terwijl er minder dan de helft daarvan per jaar wordt verkocht. De zogenaamde vraag en aanbod curve is verstoord, waardoor zelfs op dit moment de huizenprijzen dalen. Bovenop dit alles zijn banken nauwelijks bereid om leningen te verstrekken, omdat deze geen risico’s mogen lopen. In mijn werk wordt wel gekscherend gezegd dat alleen mensen die kunnen bewijzen dat ze geen hypotheek nodig hebben er een kunnen krijgen. Dus zelfs mensen die willen kopen kunnen dit niet doen, omdat banken geen leningen willen geven.

Wat zijn volgens u de oorzaken van de daling van de huizenprijzen?

Dit is een combinatie van factoren, in volgorde van belangrijkheid:

1. Afgenomen consumenten vertrouwen
2. Gebrek aan politiek beleid inzake de woningmarkt
3. Vraag en aanbod verstoord, er is meer aanbod dan vraag
4. Gebrek aan bereidheid van banken om hypotheken te verstrekken

Wat zijn volgens u de gevolgen van de daling van de huizenprijzen?

Deze zijn divers:

1. Kapitaalvernietiging bij consumenten
2. Oplopende werkeloosheid in de bouwsector en toeleveranciers
3. Oplopende inflatie
4. Onzekerheid bij burgers
5. Teruglopende nieuwbouw van woningen

Betreffende het tweede punt. Als eerste de bouw. De grootste opdrachtgevers van bouwprojecten voor huizen zijn woningcorporaties, woningbouwverenigingen. Deze verkopen continue bestaande huurhuizen en bouwen van de opbrengsten vervolgens nieuwe huizen. Echter, door de woningmarktcrisis koopt vrijwel niemand die huurhuizen, waardoor er ook geen geld is om nieuwe huizen te bouwen. Daarnaast vraagt de overheid dat corporaties steeds meer geld afdragen aan het rijk, waardoor ze armer worden en geen geld hebben om te bouwen. Daarnaast zijn consumenten niet bereid om het risico te lopen om een nieuw huis te laten bouwen. Het gevolg hiervan is dat er de afgelopen jaren heel veel bouwbedrijven failliet zijn gegaan, omdat ze geen opdrachten meer kregen. Circa 75.000 bouwvakkers zijn inmiddels ontslagen hierdoor.

Dan de toeleveranciers. Als je een ander huis, koop je nog veel meer. Je gaat het huis verven, behangen, nieuw tapijt kopen, een nieuwe keuken, nieuwe meubels, de tuin moet aangelegd worden, een verhuisbedrijf moet aan het werk. De Gamma, de keukenleverancier, het verhuisbedrijf, de tuinman, de tapijtboer, allemaal zijn dit toeleveranciers die geen werk meer krijgen, geen producten meer verkopen omdat mensen geen nieuwe huizen meer verkopen. Zelfs de pizzaboer en patattent hebben hier last van, als je aan het klussen bent in je nieuwe huis ga je niet kopen maar haal je een patatje of een pizza, ook dat valt allemaal weg.

Betreffende het derde punt,  de oplopende inflatie Door de dalende huizenprijzen, het stilvallen van nieuwbouwproductie en dergelijke als boven, zie je dat er extra werkeloosheid ontstaat. Mensen houden hun hand op de knip, doen geen grote uitgaven, zijn zeer voorzichtig. Daardoor komen MKB bedrijven in de problemen. Autodealers, winkels, restaurants, iedereen heeft het er over dat er minder wordt verkocht. Hierdoor loopt de overheid veel geld mis: minder BTW inkomsten, meer uitgaven aan werkelozen.

De overheid heeft toch geld nodig en verhoogt daardoor de belasting (BTW is omhoog gegaan, assurantiebelasting is omhoog gegaan, energiebelasting is omhoog gegaan).  Hierdoor moeten bedrijven ook weer de prijzen verhogen, waardoor de inflatie oploopt: alles wordt duurder / geld krijgt steeds minder waarde: inflatie.
Zolang de overheid alleen maar maatregelen neemt om te besparen in een teruglopende economie, zal de inflatie oplopen (Kenyaanse theorie)

Wat voor effect heeft het woonakkoord op de huizenprijzen?

Op dit moment niets, doordat er nog geen sprake is van een woonakkoord. Het huidige kabinet wil van alles, maar kan niets. In de regeringsverklaring was een voorstel voor een woonakkoord opgenomen, wat geen draagvlak had bij de marktpartijen. Er is geen sprake van een visie op de woningmarkt, er is alleen sprake van een visie hoe bezuinigd kan worden in de overheidsuitgaven inzake wonen. Zowel huurders als eigenaren zijn hierdoor gedupeerd.

Het oorspronkelijke woonakkoord kreeg geen meerderheid van de eerste kamer, waardoor minister Blok terug moest komen op zijn plannen. Zijn herziende plannen zijn nog niet echt akkoord, er is alleen een politiek voornemen deze te steunen. Als deze doorgaan zal dit in ieder geval als gevolg hebben dat er nog steeds problemen zijn voor starters om een woning te kopen en dat de problemen op lange termijn niet opgelost worden. Dit, omdat er totaal geen visie is voor de woningmarkt, men kijkt alleen naar de mogelijkheid om extra belasting te innen bij huurders en eigenaren.

Ook voor huurders ontstaan er problemen, doordat corporaties (verhuurders) aan alle kanten worden beperkt, waardoor ook huren moeilijker en duurder wordt.

Op middellange en lange termijn zullen de huizenprijzen in Nederland (extreem) gaan stijgen. Per jaar moeten er volgens de ramingen van het CPB 80.000 nieuwe huizen worden gebouwd om aan vervanging en vernieuwing te voldoen. Op dit moment is de nieuwbouw totaal weggevallen, per jaar komen er nog geen 10.000 bij op dit moment, waardoor er een tekort aan woningen dreigt op termijn.  Er is sprake van een kweekvijver van woningtekort, met name bij starters en studenten (kamerhuur) begint dit nu al extreme vormen aan te nemen. Zoals het er nu naar uitziet is Nederland in 2018 een van de weinige landen in Europa met woningnood, met name voor jongeren en minder bedeelden. Nederland wordt een land van tweedeling, de zogenaamde Have’s en Have not’s.

Wat zou de huizenprijzen weer ‘normaal’ maken? Wat zouden oplossingen zijn?

1. Uitvoering van Wonen 4.0, het woningmarktplan van VastgoedPRO/NVM/VBO en Aedes, Woonbond en Vereniging Eigen Huis
2. Stabiliteit en visie op de woningmarkt door de overheid
3. Volledig afschaffen van de overdrachtsbelasting (verhuisboete)
4. Concurrentie op de hypotheekmarkt, normale hypotheekrentes

Is de situatie in Nederland te vergelijken met die van Ierland en Spanje?

Nee, in zijn totaal niet. Ten eerste is er daar sprake van overproductie op de woningmarkt. In Spanje is er voor elke inwoner 1.3 huis beschikbaar, in Nederland 0.43 huis (16 miljoen inwoners, 7 miljoen huizen). In Ierland zijn soortgelijke getallen van toepassing. In beiden landen is er meer initieel aanbod dan vraag. In Nederland is er alleen meer vervangingsaanbod dan vraag, terwijl er in grote delen van Nederland (randstad) al initieel tekort is. Daarnaast is de Spaanse economie volledig ingestort c.q kunstmatig hoog gehouden, idem dito voor Ierland. Daarnaast is er in Nederland welleswaar sprake van een afnemende bevolking, maar tevens sprake van een groeiend aantal huishoudens. Gezinnen worden kleiner, waardoor meer initiële vraag naar woonruimte ontstaat. In Spanje en Ierland is dat niet het geval, daar is en sprake van krimp in bevolking en huishoudens.

Is de situatie te vergelijken met de inzinking van 1987?

Nee, toen was er sprake van een oliecrisis met als gevolg een extreem hoge inflatie, zeer hoge (hypotheek) rente (12%), hoge werkeloosheid en extreem hoge jeugdwerkeloosheid en weinig tot geen innovatie in de markt. De problematiek was toen in Nederland sterker dan in omliggende landen door een jarenlang politiek beleid van exceptionele surplus aan overheidsuitgaven, er werd structureel te veel geld uitgegeven door de overheid. Dit speelt op dit moment totaal niet.

Wat is de link van de huizenprijzendaling en de financiële crisis?

De financiële crisis is de katalysator geweest, heeft de geest uit de fles gehaald. De jarenlange euforie op de woningmarkt is hiermee hard en abrupt tot stilstand gekomen. Consumenten zagen huizen niet als een duurzaam kapitaalgoed om in te wonen maar als een beleggingsproduct zonder risico en met alleen maar mogelijkheid tot winst, net als zoveel andere financiële producten. Terwijl een huis primair een eerste levensbehoefte is om in te wonen en te leven,

Drs. Ed W.M. van de Bijl, Algemeen Directeur VastgoedPRO