Hoeveel spaargeld heb je nodig om een huis te kopen?

Je loopt bij een huis kopen zelden vast op het huis zelf. Je loopt vast op het bedrag eromheen.

De vraagprijs zie je meteen. De notaris, taxatie, kosten koper, verhuizing, eerste klussen en een lagere taxatie zie je vaak pas later. Toch bepalen juist die bedragen of je straks echt kunt kopen.

Daarom is je maximale hypotheek niet hetzelfde als je echte koopruimte. Wie nog aan het zoeken is, hoeft nog geen hypotheek af te sluiten. Maar je moet wel weten vanaf welk bedrag zoeken realistisch wordt. Anders bewaar je woningen die op papier passen, terwijl je spaargeld straks de grens trekt.

Begin niet bij je maximale hypotheek

In Nederland mag je meestal tot 100% van de woningwaarde lenen. Koop je een woning van € 300.000 en wordt die ook op € 300.000 getaxeerd, dan kan dat bedrag in principe volledig in je hypotheek vallen. Je inkomen moet dat natuurlijk wel toelaten.

Maar daar zit meteen de crux. Het gaat om de woningwaarde, niet automatisch om de vraagprijs of jouw bod. En de kosten naast de aankoopprijs betaal je zelf.

Precies die kosten staan niet in het zoekfilter.

Welke kosten betaal je zelf?

Bij een bestaande woning krijg je meestal te maken met kosten koper. Als grove richtlijn kun je rekenen op 4% tot 6% van de aankoopprijs. Niet omdat iedere koper exact hetzelfde betaalt, maar omdat meerdere kosten tegelijk komen.

De overdrachtsbelasting is vaak de grootste post. Koop je een woning om er zelf te wonen, dan betaal je meestal 2% overdrachtsbelasting. Starters tussen de 18 en 35 jaar kunnen in 2026 onder voorwaarden vrijstelling krijgen bij een woning tot € 555.000. Bij een woning van € 300.000 scheelt dat meteen € 6.000.

Daarnaast betaal je voor de notaris, de taxatie en vaak hypotheekadvies. Reken voor de notaris grofweg op € 750 tot € 2.500. Een taxatierapport kost vaak enkele honderden euro’s. Hypotheekadvies kan flink verschillen per aanbieder en situatie.

Een aankoopmakelaar is niet verplicht. Toch kiezen veel kopers ervoor, zeker in een markt waarin snelheid en onderhandeling zwaar meetellen. Ook een bouwkundige keuring kan verstandig zijn, vooral bij oudere woningen of huizen waar al veel aan is verbouwd.

Wat betekent dat bij een woning van € 300.000?

Koop je een woning van € 300.000 en hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen, dan heb je vaak al snel € 8.000 tot € 12.000 eigen geld nodig voor de aankoopkosten.

Betaal je wel 2% overdrachtsbelasting, dan komt daar € 6.000 bij. Dan zit je eerder rond € 14.000 tot € 18.000.

En dan ben je nog niet verhuisd.

Veel woningzoekers rekenen alsof kopen één rekensom is. Maximale hypotheek naast de vraagprijs, verschil bekijken, klaar. Alleen werkt het niet zo. De taxatie, kosten koper, verhuizing en eerste klussen bepalen samen of je budget echt klopt.

Overbieden betaal je niet altijd helemaal zelf

Overbieden wordt vaak verkeerd uitgelegd. Bied je € 20.000 boven de vraagprijs, dan betekent dat niet automatisch dat je die € 20.000 zelf moet betalen.

De bank kijkt naar de getaxeerde woningwaarde. Stel: de vraagprijs is € 300.000, jij biedt € 320.000 en de woning wordt getaxeerd op € 315.000. Dan kun je maximaal op die € 315.000 financieren, als je inkomen dat toelaat. Het verschil van € 5.000 moet je zelf betalen.

Wordt de woning wel op € 320.000 getaxeerd, dan ligt dat anders. Daarom is overbieden op een huis niet alleen een kwestie van durven. Het is vooral weten hoeveel ruimte je hebt als de taxatie lager uitvalt.

Verhuizen en klussen tellen ook mee

Na de sleuteloverdracht begint het volgende rondje kosten. Een verhuisbedrijf kost al snel € 750 tot € 1.500. Doe je veel zelf, dan ben je nog steeds geld kwijt aan dozen, verf, gereedschap, raamdecoratie, lampen, sloten en kleine reparaties.

Bij een woning die “alleen even opgefrist” hoeft te worden, lopen de kosten vaak alsnog sneller op dan verwacht. Een vloer die toch doorloopt naar de hal. Gordijnen die niet passen. Een lekkende kraan. Een meterkast die toch niet klaar blijkt voor inductie of extra groepen.

Daarom is een buffer van minimaal € 5.000 geen luxe. Het is het bedrag dat voorkomt dat iedere tegenvaller meteen pijn doet.

Hoeveel spaargeld heb je nodig voordat je serieus zoekt?

Voor een woning van € 300.000 is dit een realistische manier van denken.

Zonder overdrachtsbelasting en zonder verschil tussen koopsom en taxatiewaarde: reken minstens op € 10.000 tot € 15.000 eigen geld.

Met overdrachtsbelasting: denk eerder aan € 15.000 tot € 20.000.

Met overbieden, een lagere taxatie, verhuizing en eerste klussen kan € 25.000 tot € 35.000 ineens realistischer zijn.

Dat betekent niet dat je zonder dat bedrag nooit kunt zoeken. Het betekent wel dat je eerlijker naar woningen kijkt. Misschien past een woning van € 285.000 beter dan eentje van € 300.000. Niet omdat je inkomen tekortschiet, maar omdat je spaargeld dan ruimte houdt.

Eerst zoeken, maar wel met een grens

Als je weet hoeveel eigen geld je ongeveer nodig hebt, kun je beter inschatten in welke prijsklasse je realistisch kunt zoeken. Pas dan wordt een hypotheek afsluiten een serieuze vervolgstap. Tot die tijd draait het vooral om één vraag: in welke prijsklasse kun je zoeken zonder dat je spaargeld meteen op is?

Het beste koopbudget is dus niet het hoogste bedrag dat je kunt lenen. Het is het bedrag waarbij je ook na de sleuteloverdracht nog normaal kunt wonen.