Huis kopen terwijl je woning nog te koop staat: wat zijn je opties?

Stel: je kijkt rond in het woningaanbod op Huislijn.nl en opeens zie je dé perfecte woning. Je ziet jezelf er al helemaal wonen. Maar is dit wel het juiste moment om te kopen als je huidige woning nog niet is verkocht? Precies daar zit de spanning: je wilt kunnen doorpakken, maar je financiële ruimte is nog niet helemaal zeker.

Je kunt een huis kopen terwijl je huidige woning nog te koop staat, maar dat is vooral verstandig als je dubbele woonlasten kunt dragen, je overwaarde realistisch is ingeschat en je vooraf weet wat er gebeurt als je woning langer te koop blijft dan verwacht. Een overbruggingskrediet, ontbindende voorwaarden of tijdelijke verhuur kunnen helpen, maar lossen niet elk risico op.

Zo ziet deze situatie er in de praktijk uit

Je vindt een nieuwe woning van €450.000 en je huidige huis staat nog te koop voor €400.000. Je verwacht overwaarde, maar die heb je pas beschikbaar na de verkoop. Ondertussen lopen je maandlasten gewoon door.

Dat betekent dat je tijdelijk twee hypotheken kunt hebben of een overbruggingskrediet nodig hebt om het verschil op te vangen. Juist in deze fase wordt duidelijk hoeveel financiële ruimte je echt nodig hebt en hoe belangrijk het is om vooraf verschillende scenario’s door te rekenen.

Wanneer is alvast een ander huis kopen slim?

Een ander huis kopen terwijl je huidige woning nog te koop staat, brengt risico’s met zich mee. Toch kan het een bewuste keuze zijn. Bijvoorbeeld wanneer je een woning tegenkomt die precies past bij je woonwensen en je die kans niet wilt laten lopen. Ook als je verwacht dat je huis snel verkocht wordt, kan alvast doorpakken logisch voelen. Maar dat vraagt wel om een woning die scherp in de markt staat: goede foto’s, een realistische vraagprijs en genoeg zichtbaarheid om je verkoopkans te vergroten.

Je hebt er in elk geval voldoende financiële ruimte voor nodig. Verwachte overwaarde kan helpen, maar het blijft een schatting. Staat je huis langer te koop dan gedacht, dan betaal je intussen wel gewoon door voor twee woningen. Daarom moet niet alleen je financiering kloppen, maar ook je aanpak voor de verkoop van je huidige woning: vraagprijs, presentatie, timing en onderhandelingsruimte bepalen direct hoeveel risico je neemt. Reken daarnaast samen met een adviseur verschillende scenario’s door, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

Risico’s van een huis kopen voordat je oude woning is verkocht

Neem de tijd om de voor- en nadelen af te wegen voordat je een beslissing neemt. Om je hierbij te helpen geef ik een aantal aandachtspunten. Ook bespreek ik mogelijkheden waarmee je de risico’s en financiële lasten kunt verkleinen.

Dubbele woonlasten: hier moet je rekening mee houden

Wanneer je twee woningen bezit, heb je dubbele woonlasten. Daarom moet je bij de geldverstrekker kunnen aantonen dat je voldoende eigen vermogen hebt om deze lasten 12 tot 24 maanden te kunnen dragen. Anders kun je geen hypotheek afsluiten. Via de tool ‘Maandlasten berekenen’ kun je een goede inschatting maken van de verwachte maandelijkse kosten per woning.

Zo kun je dubbele woonlasten verlagen

Er zijn manieren waarop je de dubbele woonlasten iets kunt verlagen. Zo kun je onder voorwaarden tijdelijk hypotheekrenteaftrek hebben voor je oude woning, zolang die leegstaat en te koop staat. De regels zijn precies, dus controleer dit altijd met je hypotheekadviseur of de Belastingdienst.

Tijdelijk verhuren van je woning: wat zijn de regels?

Een andere manier om je lasten te verlichten, is het tijdelijk verhuren van je huidige huis. Met de huuropbrengst kun je de dubbele woonlasten deels opvangen. Let er wel op dat tijdelijke verhuur via de Leegstandwet aan voorwaarden is gebonden. Je hebt meestal een vergunning nodig en je kunt de huur niet zomaar van de ene op de andere dag beëindigen zodra zich een koper meldt.

Je woning tijdelijk verhuren heeft ook nadelen. In de periode dat je het huis verhuurt, heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek voor die woning. Controleer daarom vooraf of tijdelijke verhuur voor jou echt gunstig is.

Overbruggingskrediet: zo overbrug je de periode tussen kopen en verkopen

Pas op het moment dat je de oude woning verkoopt, komt de eventuele overwaarde daarvan vrij. Voor de verkoop heb je dus nog geen toegang tot dat geld. De kans is echter groot dat je daarmee de hypotheek wilt bekostigen van het nieuwe huis. Je kunt dit oplossen door een overbruggingskrediet af te sluiten bij de geldverstrekker, ook wel bekend als een overbruggingshypotheek.

Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening waarmee je toch je hypotheek kunt rondkrijgen. Hiervoor gelden wel een aantal voorwaarden. Welke dit precies zijn, verschillen per hypotheekverstrekker. Ook hangt het ervan af of je al een koper voor je woning hebt of niet.

Kopen onder voorbehoud van verkoop: hoe werkt dat?

Een manier om de risico’s te verkleinen is het onderhandelen over de ontbindende voorwaarden. Je kunt met de verkoper afspreken dat de koop niet doorgaat als je jouw huidige woning niet binnen een bepaalde termijn verkoopt. Dat geeft rust, maar maakt je bod vaak ook minder sterk. Zeker bij populaire woningen kiezen verkopers liever voor een koper zonder extra voorbehoud. Spreek daarom vooraf goed af hoe lang je krijgt om je woning te verkopen en wat er gebeurt als dat niet lukt.

Wat als je je oude woning niet verkoopt?

In het ergste geval loopt alles verkeerd en kun je jouw huidige huis niet verkopen. Dan kunnen de dubbele woonlasten na verloop van tijd te hoog worden. Hoe teleurstellend het dan is: het opnieuw te koop zetten van de nieuwe woning is wellicht de enige optie die je nog hebt.

Een huis kopen terwijl je huidige woning nog niet is verkocht, kan dus prima. Maar alleen als je vooraf weet hoeveel risico je kunt dragen, welke financiële ruimte je hebt en wat je doet als de verkoop langer duurt dan verwacht.